Trong lĩnh vực công chứng, giao dịch liên quan đến tài sản vợ, chồng hiện tồn tại nhiều cách làm, nhiều quan điểm khác nhau, thậm chí có những sự nhầm lẫn tồn tại trong thời gian dài và phổ biến đến mức kéo theo mọi giao dịch khác có liên quan cũng bị méo mó theo. Văn bản cam kết tài sản riêng của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân là một trong số đó.

(*) Bài đăng trên Tạp chí Dân chủ và pháp luật, chuyên đề số 2 – Thực hiện pháp luật về công chứng, phát hành năm 2021

Quan hệ tài sản của vợ, chồng đan xen với hầu hết các mối quan hệ sở hữu tài sản tồn tại trong đời sống. Vì lý do đó, các giao dịch liên quan đến tài sản vợ, chồng luôn có sự đan xen điều chỉnh của các quy định thuộc nhiều văn bản luật khác nhau. Việc xác định, lựa chọn và áp dụng luật cần có sự thống nhất và chính xác, tuy nhiên, trong lĩnh vực công chứng, giao dịch liên quan đến tài sản vợ, chồng hiện tồn tại nhiều cách làm, nhiều quan điểm khác nhau, thậm chí có những sự nhầm lẫn tồn tại trong thời gian dài và phổ biến đến mức kéo theo mọi giao dịch khác có liên quan cũng bị méo mó theo. Văn bản cam kết tài sản riêng của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân là một trong số đó.

Loại văn bản này đã tồn tại trong một thời gian dài, không chỉ được người dân, giới kinh doanh bất động sản biết đến mà ngay cả cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế ở nhiều nơi cũng mặc nhiên thừa nhận tính hợp pháp của nó và coi đó như một căn cứ pháp lý để chứng minh một tài sản nào đó là riêng của vợ hoặc chồng. Cùng một tên gọi nhưng có nhiều biến thể khác nhau, gây ra nhiều lúng túng cho công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng và cả người dân bởi những ý kiến trái chiều, những câu hỏi đặt ra về tính hợp pháp của nó khi tiến hành giao dịch; đặc biệt, đã có những văn bản cam kết tài sản riêng hoặc các giao dịch công chứng căn cứ vào văn bản cam kết tài sản riêng bị Tòa án tuyên vô hiệu.

Câu hỏi đặt ra là:

Lập văn bản cam kết tài sản riêng của vợ chồng đúng hay sai?

Có thể dựa vào đó để một người ký giao dịch bất động sản hay không?

Cam kết tài sản riêng thì phải mấy người ký?

Phải công chứng hay chứng thực chữ ký?

Để trả lời những câu hỏi này, bài viết này tập trung phân tích một số vấn đề chính sau đây:

I. LÝ DO VÀ MỤC ĐÍCH KHI LẬP VĂN BẢN CAM KẾT TÀI SẢN RIÊNG CỦA VỢ, CHỒNG

Có rất nhiều lý do và mục đích khi xác lập văn bản cam kết tài sản riêng của vợ, chồng, nhưng qua hoạt động thực tiễn khi công chứng các giao dịch thì có 2 mục đích rất phổ biến sau đây:

1. Vợ, chồng thực sự muốn phân định rạch ròi quyền sở hữu tài sản, muốn tài sản thực sự trở thành tài riêng của một người hoặc một người từ bỏ, chấm dứt hẳn mọi mối liên hệ, quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm đối với tài sản.

Trường hợp này thường xuất phát từ những lý do sau:

Tài sản thực chất là tài sản riêng nhưng không còn căn cứ pháp lý để chứng minh nó là riêng, nay cần tạo lập căn cứ để xác định đó là tài sản riêng. Ví dụ: Tài sản được tặng cho, được thừa kế riêng nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng/sở hữu không ghi rõ nguồn gốc tài sản, cũng không còn lưu giữ được căn cứ nào khác để chứng minh nguồn gốc tài sản đó.
Tài sản thực chất là tài sản chung của vợ, chồng (có căn cứ xác định), nay muốn tạo căn cứ xác lập tài sản đó thành tài sản riêng của một người.
Tài sản không biết là chung hay là riêng (do căn cứ không rõ ràng), nay cần tạo lập căn cứ để xác định rõ là tài sản riêng của một người. Ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng được cấp trong thời kỳ hôn nhân đứng tên một người nhưng không ghi rõ nguồn gốc hình thành.
Một trong hai người không muốn có mối liên quan gì đến một tài sản nào đó mà họ cho rằng không phải là của mình. Ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu được cấp trong thời kỳ hôn nhân, đứng tên người chồng, nhưng tài sản hình thành từ khối tài sản riêng của người chồng hoặc tài sản chung của người chồng với một người khác; người vợ không có đóng góp tạo lập nên tài sản và cũng không muốn liên quan đến tài sản đó.
Mong muốn tài sản nào đó sắp hình thành sẽ là tài sản riêng của một người, do vậy cần tạo lập và chứng minh nguồn tiền riêng dùng để mua tài sản. Ví dụ: Vợ, chồng mua nhà chung cư và mong muốn căn nhà đó trở thành tài sản riêng của vợ. Hai vợ chồng lập văn bản tạo lập nên nguồn tiền riêng của vợ và người vợ dùng tiền đó để mua căn nhà.

2. Tạo căn cứ pháp lý để một người thực hiện toàn bộ các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản, để thuận tiện cho việc giao dịch, sử dụng, định đoạt hoặc chủ động trong hoạt động kinh doanh.

Trường hợp này mục đích chính của vợ, chồng hướng tới không phải là phân định rạch ròi quyền sở hữu hay quyền sử dụng tài sản, hoặc đơn giản là điều đó không quan trọng với họ, điều họ hướng tới là để tạo thuận lợi cho một người có thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu mà không cần đến người còn lại. Lý do phổ biến thường là:

Vợ hoặc chồng giao dịch mua, bán bất động sản, muốn tự mình thực hiện các giao dịch mà không cần đến sự tham gia của người còn lại;
Vợ hoặc chồng muốn đưa tài sản vào kinh doanh và không muốn việc kinh doanh của mình ảnh hưởng đến người còn lại;
Vợ hoặc chồng không thể cùng nhau có mặt để thực hiện các giao dịch đối với tài sản do một người bận công việc, ở xa, đang bị giam giữ hoặc đơn giản là không muốn tham gia giao dịch đó.

Mặc dù đích đến cuối cùng đều là tạo căn cứ để chứng minh tài sản thuộc sở hữu riêng của một người, nhưng điểm khác biệt cơ bản và quan trọng nhất giữa hai trường hợp (mục 1 và 2) nêu trên là ý chí và mục đích thực sự của vợ chồng. Nếu như ở trường hợp thứ nhất, một trong hai người mong muốn chấm dứt mối liên hệ, quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình với tài sản để xác lập quyền sở hữu riêng cho người kia thì ở trường hợp thứ hai, mong muốn thực sự của họ là tạo sự thuận tiện cho một người đưa tài sản vào giao dịch. Việc có chấm dứt quyền và nghĩa vụ hay mối liên hệ của một người với tài sản hay không không phải là quan trọng, bởi vì sự tin tưởng với người còn lại hoặc có thể là nhận thức chưa đầy đủ, hoặc đơn giản là họ muốn giải quyết những vấn đề trước mắt cho được việc trước khi quan tâm đến những vấn đề khác. Điểm khác biệt này cần được đặc biệt chú ý, bởi vì nếu lựa chọn giao dịch định đoạt tài sản trong khi ý chí thực sự mà các bên hướng tới không phải là định đoạt tài sản thì giao dịch đó không phản ánh đúng bản chất và sự thực khách quan, do vậy có thể dẫn đến hậu quả bị Tòa án tuyên vô hiệu khi tranh chấp xảy ra. Trên thực tế, tại bản án dân sự phúc thẩm số 1054/2018/DS-PT, ngày 16/11/2018, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên hủy giao dịch dân sự “Văn bản thỏa thuận tài sản riêng của vợ chồng” vì lý do này[1].

Tham khảo thực tế hoạt động công chứng cho thấy các văn bản thỏa thuận hoặc cam kết tài sản riêng của vợ, chồng được lập theo trường hợp thứ 2 nêu trên là khá phổ biến, đặc biệt ở những địa phương có nhiều dự án bất động sản, giao dịch bất động sản sôi động. Thực tế này chỉ ra những rủi ro tiềm ẩn không chỉ cho các bên tham gia giao dịch mà còn cho chính các công chứng viên chứng nhận các giao dịch đó.

II. CĂN CỨ PHÁP LÝ ÁP DỤNG ĐỂ CÔNG NHẬN, XÁC LẬP TÀI SẢN RIÊNG CỦA VỢ, CHỒNG

Có hai tình huống phổ biến thường diễn ra trong quá trình tiếp nhận các yêu cầu công chứng đó là:

Tình huống thứ nhất: Cần chứng minh tài sản riêng để xác định chính xác chủ sở hữu tài sản khi công chứng giao dịch liên quan đến tài sản đó. Công chứng viên đánh giá các chứng cứ mà người yêu cầu công chứng cung cấp.

Tình huống thứ hai: Công chứng viên chứng nhận giao dịch để xác lập tài sản từ tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân thành tài sản riêng của vợ hoặc chồng. Đây là việc tạo lập chứng cứ để phục vụ cho các hoạt động nêu tại tình huống thứ nhất.

Ở hai tình huống này, công chứng viên thực hiện các công việc có tính chất khác nhau đó là tạo lập chứng cứ hoặc đánh giá để sử dụng chứng cứ. Việc thực hiện hai công việc này cần tuân thủ theo những trình tự, thủ tục và cơ sở pháp lý khác nhau, cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý áp dụng trong hoạt động đánh giá chứng cứ để chứng minh tài sản là sở hữu riêng của vợ, chồng:

Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 và Điều 11 Nghị định 126/2014/NĐ-CP.

Để một tài sản trở thành tài sản riêng của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân thì nó phải phù hợp hoặc được hình thành hoặc thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình, gồm có:

Tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn;
Tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân;
Tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này;
Tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng;
Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng;
Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của mỗi bên sau khi chia tài sản chung là tài sản riêng của vợ, chồng (thực hiện theo Điều 40);
Tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng (Hiện tại, tài sản riêng khác của vợ, chồng theo quy định của pháp luật được quy định cụ thể tại Điều 11, Nghị định 126/2014/NĐ-CP).

Vấn đề đặt ra là chứng cứ để chứng minh trong trường hợp nào phải đáp ứng những điều kiện gì và ai có thẩm quyền công nhận giá trị của chứng cứ đó?

Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014

Theo quy định tại Điều 40, 41 Luật Công chứng, chứng cứ chỉ có thể được tiếp nhận và chấp nhận ở dạng văn bản và cần phải có bản chính[2] để đối chiếu, nghĩa là văn bản đó phải do các cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc do cá nhân lập nhưng được xác nhận bởi cơ quan có thẩm quyền. Nếu như việc giải quyết tranh chấp ở Tòa án, Tòa có thể chấp nhận nhiều nguồn của chứng cứ khác nhau và có thẩm quyền đánh giá, thu thập chứng cứ một cách toàn diện, bao gồm cả việc thu thập lời khai của đương sự thì với công chứng viên, những dữ liệu, những chứng cứ không phải là văn bản sẽ không được chấp nhận. Như vậy phạm vi chứng cứ mà công chứng viên có thể chấp nhận làm căn cứ hẹp hơn nhiều so với Tòa án. Các dữ liệu như băng ghi âm, vật chứng, văn bản viết tay hay dữ liệu số, lời khai của đương sự đều không thể sử dụng để chứng minh trong hoạt động công chứng.

Điều 108 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015

Về việc đánh giá chứng cứ phải đảm bảo các thuộc tính cơ bản là: Tính khách quan, tính liên quan và tính hợp pháp của chứng cứ theo quy định tại Điều 108 Bộ luật Tố tụng dân sự. Trên thực tế, để đánh giá một chứng cứ có đủ điều kiện chứng minh trong hoạt động công chứng không phải lúc nào cũng dễ dàng. Có rất nhiều công chứng viên gặp khó khăn, vướng mắc và sai sót khi đánh giá chứng cứ bởi chưa nghiên cứu kỹ các quy định thuộc về luật thủ tục được quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự và Luật Công chứng.

Ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên ông A; nguồn gốc sử dụng đất được ghi nhận do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận được cấp trong thời kỳ hôn nhân giữa ông A với bà B. Ông A muốn tự mình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C và yêu cầu Công chứng giao dịch. Để chứng minh đó là tài sản riêng của mình, ông A đưa ra văn bản cam kết của bà B rằng bà không liên quan gì đến tài sản đó, khẳng định tài sản được mua bằng tiền riêng của ông A, văn bản được chứng thực chữ ký.

Tiếp nhận yêu cầu công chứng, công chứng viên cần đánh giá chứng cứ mà ông A xuất trình để xác định quyền sử dụng đất có phải là tài sản riêng của ông A hay không, từ đó xác định ông A có toàn quyền tự mình thực hiện giao dịch đó hay không.

Trường hợp này, chứng cứ mà ông A đưa ra là văn bản, có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền, đáp ửng các điều kiện theo quy định tại Điều 40, 41 Luật Công chứng. Tuy nhiên, khi xem xét về tính khách quan và tính liên quan theo quy định tại Điều 108, Bộ luật Tố tụng dân sự thì chứng cứ chưa đáp ứng được các điều kiện sau:

Chứng cứ chưa chứng minh được tài sản đó được mua từ nguồn tiền riêng của ông A. Chứng cứ chỉ khẳng định ý chí và sự khẳng định chủ quan của bà B không liên quan đến tài sản đó chứ chưa có chi tiết nào để chứng minh tài sản được mua hoặc hình thành từ nguồn tiền riêng của ông A.
Cam kết của bà B được chứng thực chữ ký, điều đó chỉ khẳng định bà B đúng là người đã ký vào văn bản, bà B có đủ năng lực hành vi dân sự tại thời điểm ký văn bản và việc lập văn bản đó phản ánh đúng ý chí của bà B. Những nội dung trong văn bản cam kết chưa được chứng minh tính xác thực, hợp pháp. Như vậy, nội dung văn bản cho dù phản ánh ý chí chủ quan của bà B và được tạo lập một cách hợp pháp, nhưng không đồng nghĩa với việc nó phản ánh sự thực khách quan, cũng không có tính liên quan trực tiếp đến nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất nêu trên. Điều đó có nghĩa rằng, dù bà B có khẳng định tài sản được mua bằng tiền riêng của ông A nhưng không có các căn cứ để chứng minh thì cũng chưa thể khẳng định nội dung đó là sự thật khách quan.

Như vậy, bất cứ chứng cứ nào để chứng minh tài sản thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 43, Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì cũng đều phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014 và Điều 108, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Đối chiếu với thực tế hiện nay, rất nhiều loại văn bản được lập dưới dạng văn bản cam kết đơn phương hoặc cam kết của hai vợ chồng, dù được công chứng hay chứng thực mà không bảo đảm các căn cứ chứng minh các tình tiết đã nêu trong nội dung, hoặc nội dung phản ánh không đúng sự thực khách quan thì đều không đủ điều kiện để sử dụng làm căn cứ chứng minh tài sản nào đó là thuộc sở hữu riêng của vợ hoặc chồng.

Điều 95 và 168 Luật Đất đai 2013:

Cùng với việc đánh giá chứng cứ theo các điều kiện nêu trên, đối với tài sản là đất đai, bất động sản, công chứng viên không thể bỏ qua các quy định về đăng ký quyền sở hữu, sử dụng, về thời điểm được thực hiện các quyền của chủ sở hữu, sử dụng.

Nếu như chứng cứ do người yêu cầu công chứng xuất trình để chứng minh quyền sở hữu, sử dụng được đánh giá là có giá trị làm căn cứ, nhưng tình tiết được chứng minh là sự thật khách quan lại khác với thông tin ghi trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng do cơ quan có thẩm quyền cấp, hoặc làm thay đổi nội dung các thông tin trên giấy chứng nhận thì bắt buộc chủ sở hữu, sử dụng phải đăng ký biến động (hoặc đính chính thông tin) trên giấy chứng nhận trước khi thực hiện các quyền của mình.

Ví dụ: Ông A yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trên giấy chứng nhận ghi tên ông A và ghi nguồn gốc là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông A xuất trình văn bản thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của ông và vợ ông ký, được công chứng viên văn phòng công chứng X công chứng trước đó với nội dung thỏa thuận tài sản đó là riêng của ông A. Như vậy, căn cứ Khoản 3, Điều 33, Luật Hôn nhân và gia đình thì trước khi ông A và vợ lập văn bản nêu trên, tài sản vẫn được coi là tài sản chung; bản thỏa thuận làm thay đổi thông tin về chủ sử dụng đất từ chung thành riêng. Do đó, ông A cần thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 95 trước khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai.

2.Căn cứ pháp lý áp dụng trong việc tạo lập chứng cứ nhằm xác lập tài sản riêng của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân

Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình

Trước tiên, phải khẳng định rằng, nhu cầu tạo lập chứng cứ nhằm xác lập khối tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân xuất phát từ việc người yêu cầu công chứng chưa có đủ căn cứ để chứng minh tài sản riêng. Theo quy định tại Khoản 3, Điều 35, Luật Hôn nhân và gia đình 2014: “Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”.

Điều 38, 39, 40 và 43 Luật Hôn nhân và gia đình

Xuyên suốt toàn bộ Luật Hôn nhân và gia đình, chỉ có duy nhất một cách thức để có thể chuyển tài sản chung của vợ, chồng thành tài sản riêng, đó là chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân theo trình tự được quy định tại Điều 38, 39, 40. Nội dung này cũng được khẳng định rõ tại Điều 43.

Điều 43 quy định cứng và đích danh loại giao dịch mà vợ, chồng cần thực hiện đó là chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân chứ không phải bất kỳ một loại giao dịch hay một cách thức nào khác. Do vậy, mọi giao dịch có nội dung không phải là chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, không đúng với trường hợp quy định tại Điều 43 sẽ không được coi là chứng cứ để xác lập tài sản của vợ, chồng từ chung thành riêng.

Các căn cứ pháp lý khác

Luật Hôn nhân và gia đình không quy định cụ thể về thể thức văn bản áp dụng cho giao dịch chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, vì vậy, việc chia tài sản chung có thể được lập thành văn bản, thỏa thuận riêng, cũng có thể được lồng ghép vào như một nội dung trong một văn bản với nhiều thỏa thuận khác. Tuy nhiên, một giao dịch chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân cần đáp ứng được những điều kiện sau đây:

Văn bản phải thể hiện được ý chí, có đầy đủ chữ ký của các bên tham gia giao dịch.
Đối tượng của nghĩa vụ cần phải được xác định phù hợp với quy định tại Khoản 2, Điều 276, Bộ luật dân sự.
Việc chia tài sản phải bảo đảm không vi phạm một trong các trường hợp quy định tại Điều 42, Luật Hôn nhân và gia đình.
Tùy vào tính chất của từng loại tài sản, việc chia tài sản phải tuân thủ các quy định về hình thức, thủ tục thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản đó, Ví dụ: tài sản là nhà ở thì phải tuân thủ quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Ngoài ra, có những loại tài sản khá đặc biệt như các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng (hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thế chấp…) cần phải tuân thủ quy định tại Điều 370, 371 của Bộ luật dân sự về việc chuyển giao nghĩa vụ.
Công chứng viên cũng không thể bỏ qua các nguyên tắc cơ bản khi xác lập một giao dịch dân sự quy định tại Điều 3, Bộ luật Dân sự 2015, đặc biệt là quy định tại Khoản 4 :“Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác”.
Để thực hiện hoạt động công chứng thì buộc phải tuân thủ các quy định của Luật Công chứng, và các văn bản hướng dẫn thi hành. Đây là một giao dịch dân sự, do vậy phải được chứng nhận theo thủ tục công chứng chứ không thể thực hiện theo thủ tục chứng thực chữ ký[3], đặc biệt lưu ý quy định tại Điều 42 về phạm vi (địa hạt) công chứng.

III. MỘT SỐ LƯU Ý ĐỐI VỚI CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG VIỆC ĐÁNH GIÁ CHỨNG CỨ VÀ CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN TÀI SẢN RIÊNG CỦA VỢ, CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN.

1. Một số nhầm lẫn và sai sót phổ biến

1.1. Giao dịch không phản ánh đúng sự thật khách quan

Việc lập một bản cam kết tài sản riêng của vợ, chồng trong rất nhiều trường hợp thực chất chỉ nhằm tạo sự thuận lợi cho một người đứng ra giao dịch mua, bán tài sản. Thực tế cho thấy có nhiều vụ tranh chấp tài sản khi ly hôn vợ, chồng đã không công nhận các cam kết tài sản riêng được lập trước đó vì lý do giao dịch đó không phản ánh ý chí thật sự của họ, họ thực sự không muốn từ bỏ quyền sở hữu.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này như:

Người yêu cầu công chứng giao dịch theo thói quen do đã làm nhiều lần theo sự tư vấn của người khác;
Người yêu cầu công chứng làm theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc cơ quan đăng ký đất đai;
Người yêu cầu công chứng làm theo sự tư vấn của công chứng viên hoặc nhân viên của tổ chức hành nghề công chứng.

Việc một giao dịch dân sự diễn ra không phản ánh đúng sự thực khách quan, không phản ánh đúng mong muốn và ý chí thực sự của các bên tham gia giao dịch tạo ra nguy cơ giao dịch đó bị vô hiệu, bởi khi có tranh chấp xảy ra, không chỉ có văn bản công chứng mà sẽ có rất nhiều bằng chứng khác được các bên sử dụng để chứng minh trước Tòa. Các chứng cứ phản ánh sự thật khách quan sẽ được tòa chấp nhận cho dù nó có được công chứng hay không.

1.2. Lập luận thiếu căn cứ, thiếu logic và lựa chọn sai về thể thức văn bản

Hiện nay, “Cam kết tài sản riêng của vợ, chồng” là văn bản được sử dụng phổ biến nhất. Loại văn bản này cũng có nhiều biến thể khác nhau:

Được thể hiện dưới dạng thỏa thuận giữa vợ và chồng, được công chứng;
Được thể hiện dưới dạng cam kết đơn phương, được công chứng;
Được thể hiện dưới dạng cam kết của cả vợ và chồng, được chứng thực chữ ký;
Được thể hiện dưới dạng cam kết đơn phương, được chứng thực chữ ký.

Đa số các loại biến thể nêu trên đều khẳng định một số nội dung như sau:

“Tài sản là riêng của vợ hoặc chồng do nhận tặng cho, thừa kế hoặc mua bằng tiền riêng, người còn lại không có đóng góp tạo lập nên tài sản đó, do vậy tài sản là riêng của một người.”

Nội dung này được ghi nhận xuất phát từ lập luận cho rằng: Tài sản phát sinh trong thời kỳ hôn nhân nếu không phải của người này thì nó mặc nhiên là tài sản riêng của người kia.

Cách lập luận và ghi nhận này hoàn toàn là ý chí chủ quan, thiếu căn cứ pháp lý và không phù hợp với các quy định tại Điều 43, Luật Hôn nhân và gia đình.

Như đã phân tích ở trên: Hiện tại, theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình, để xác lập tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân thành tài sản riêng thì chỉ có một loại giao dịch duy nhất đáp ứng được đầy đủ các quy định tại Điều 43, đó là “Chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân”. Giao dịch này có thể được thể hiện độc lập trên một văn bản hoặc có thể được lồng ghép cùng với những nội dung khác, nhưng nó phải thể hiện được nội dung của một giao dịch “chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân”. Còn nếu như tài sản vốn dĩ đã là tài sản riêng thì chủ sở hữu cần phải có các chứng cứ để chứng minh bảo đảm tính khách quan, tính liên quan và tính hợp pháp theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Khẳng định đơn phương hoặc căn cứ vào sự từ chối quyền sở hữu của người vợ hoặc người chồng mà không có các chứng cứ vật chất khác thì không thể khẳng định được sự thật khách quan rằng tài sản là quyền sở hữu riêng của người còn lại. Thực tế đã có những trường hợp cùng một thửa đất, khi thế chấp thì hai vợ chồng cùng ký vào hợp đồng thế chấp (thể hiện đó là tài sản chung) nhưng ngay sau khi giải chấp họ lại lập văn bản cam kết tải sản riêng của vợ, chồng với nội dung khẳng định nguồn gốc tài sản là của một người (mâu thuẫn hoàn toàn với sự kiện diễn tra trước đó). Thậm chí, có trường hợp tương tự, tài sản chưa được giải chấp nhưng vợ, chồng vẫn lập cam kết tài sản riêng sau đó chứng thực chữ ký và coi văn bản đó là chứng cứ để chứng minh, phục vụ cho các giao dịch khác.

1.3. Nhầm lẫn hoặc thiếu chính xác khi xác định đối tượng của giao dịch

Thay vì thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân thì văn bản được lập với nội dung của một văn bản thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng, trong đó xác định quyền sở hữu, định đoạt đối với các tài sản mà vợ, chồng đang sở hữu và cả các tài sản sẽ được tạo lập trong tương lai. Văn bản thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng chỉ áp dụng trước khi đăng ký kết hôn[4] và có đối tượng hoàn toàn khác với việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân.

Đối với đối tượng là các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thời gian thực hiện hợp đồng kéo dài, nhiều công chứng viên không chú ý đến mốc thời gian thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng nên đã mô tả tài sản thiếu chính xác:

Ví dụ: Ông A ký hợp đồng mua căn hộ cung cư của chủ đầu tư X, hợp đồng đứng tên ông A. Ông A đã đóng tiền được 30% giá trị căn hộ, sau đó ông kết hôn với bà B. Ông A và bà B tiếp tục đóng tiền các đợt tiếp theo cho chủ đầu tư. Khi số tiền đóng đã được 70% giá trị hợp đồng thì hai ông bà muốn thỏa thuận căn hộ đó là tài sản riêng của ông A.

Như vậy lúc này tài cần phải xem xét sẽ gồm có:

Phần tiền ông A đã đóng cho chủ đầu tư trước khi kết hôn với bà B;
Phần tiền ông A và bà B đã đóng cho chủ đầu tư khi họ là vợ chồng;
Phần tiền mà ông A sẽ sử dụng để đóng cho chủ đầu tư để hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ của hợp đồng;
Các khoản thuế, phí và chi phí khác mà ông A sẽ phải chi phí để đăng ký quyền sở hữu căn hộ.

Có thể thấy rằng, những khoản tiền mà ông A đã đóng cho chủ đầu tư đã chuyển thành quyền tài sản theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư (tiền đã trả cho chủ đầu tư thì không còn là tiền của ông A, bà B nữa).

Phần giá trị mà ông A sẽ đóng nốt cho chủ đầu tư để thực hiện tiếp phần nghĩa vụ còn lại của hợp đồng có thể mô tả là tiền và công chứng viên cần mô tả và xác định rõ được số tiền này.

1.4. Chưa chú trọng hoặc bỏ qua quyền lợi của bên thứ ba

Việc thay đổi quyền sở hữu, sử dụng từ chung thành riêng không chỉ làm thay đổi quyền và nghĩa vụ của vợ, chồng đối với tài sản. Trong nhiều trường hợp, nó ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thứ ba. Tình huống rất phổ biến khi tài sản tồn tại ở dạng quyền phát sinh từ các loại thỏa thuận, hợp đồng, quyền tài sản thường gắn liền với nghĩa vụ phải thực hiện theo thỏa thuận, hợp đồng đó. Nếu việc thay đổi quyền sở hữu gắn với việc chuyển giao nghĩa vụ thì phải được sự đồng ý của bên có quyền (theo quy định tại Điều 370, Bộ luật Dân sự). Tuy nhiên, trong rất nhiều trường hợp liên quan đến các tài sản đang thế chấp, tài sản là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì công chứng viên đã bỏ qua ý chí và quyền lợi của bên thứ ba (bên có quyền) khi chứng nhận các văn bản cam kết tài sản riêng của vợ, chồng.

1.5. Chưa chú ý các quy định về địa hạt khi công chứng

Nhiều văn bản cam kết hoặc chia tài sản được lập với đối tượng chia là số tiền dùng để mua bất động sản. Cho rằng đối tượng là số tiền nên một số công chứng viên bỏ qua quy định tại Điều 42 Luật Công chứng về địa hạt. Cách suy luận như trên là chưa chính xác vì quy định tại Điều 42 có nội hàm rộng hơn chứ không bó hẹp ở đối tượng của giao dịch. Thực tế hiện nay cho thấy, ngay cả khi đối tượng của giao dịch là bất động sản thì vấn đề địa hạt cũng bị một số công chứng viên bỏ qua, vẫn có những trường hợp công chứng viên ở tỉnh A công chứng văn bản cam kết về tài sản riêng của vợ chồng mà tài sản ở tỉnh B.

1.6. Chưa chú trọng việc đánh giá chứng cứ

Lỗi phổ biến là không phân biệt được giá trị của văn bản cam đoan, cam kết được chứng thực chữ ký với văn bản được công chứng. Lỗi này thường thuộc về công chứng viên tiếp nhận các loại cam đoan, cam kết như một căn cứ để chứng nhận các giao dịch tiếp theo như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê… Việc đánh giá chứng cứ một cách qua loa, thiếu căn cứ pháp lý và sử dụng làm căn cứ để chứng nhận các giao dịch tiếp theo tiềm ẩn rủi ro trực tiếp cho công chứng viên và cho người yêu cầu công chứng.

1.7. Bỏ qua các quy định của luật thủ tục

Một số công chứng viên không chú ý đến quy định về đăng ký tài sản, khi tiếp nhận một bản cam kết tài sản riêng thì lập tức cho rằng như vậy là đủ căn cứ để chứng minh tài sản thuộc sở hữu riêng và chứng nhận giao dịch tiếp theo ngay sau đó.

Các quy định của luật chuyên ngành như Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai về cách thức và điều kiện thay đổi quyền sở hữu, thời điểm xác lập quyền sở hữu và thể thức văn bản áp dụng khi tiến hành giao dịch cũng dễ bị bỏ qua.

2. Một số vấn đề cần lưu ý

Ngoài việc khắc phục một số sai sót thường gặp như phân tích ở trên, khi tiếp nhận yêu cầu công chứng liên quan đến việc công nhận hoặc xác lập tài sản riêng của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân, công chứng viên cần lưu ý một số vấn đề sau:

2.1. Xác định rõ mục đích của người yêu cầu công chứng, lựa chọn loại giao dịch phù hợp

Nếu mục đích của vợ, chồng chỉ là tạo thuận tiện để một người thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản mà không hướng tới việc từ bỏ hoặc thay đổi quyền sở hữu của một người thì nên giải thích để họ lựa chọn hình thức giao dịch phù hợp hơn, Ví dụ: Lập văn bản ủy quyền, văn bản thỏa thuận cử người đứng tên trên giấy chứng nhận, văn bản thỏa thuận về việc đưa tài sản chung vào kinh doanh… Điều quan trọng nhất là giao dịch đó phải phản ánh đúng sự thực khách quan và mong muốn thực sự của các bên.

2.2. Xác định rõ nguồn gốc và quyền sở hữu tài sản

Nếu tài sản thực sự là tài sản riêng của một người thì nó phải phù hợp với quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình và có các chứng cứ chứng minh. Ngoài ra, các trường hợp không có căn cứ chứng minh thì tài sản phải được coi là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân.

Trở lại ví dụ tại mục 1.3 nêu trên: Chưa thể khẳng định khoản tiền mà ông A đóng cho chủ đầu tư trước khi kết hôn với bà B là tài sản riêng của ông A, bởi vì khoản tiền đó hoàn toàn có thể là tài sản chung trong cuộc hôn nhân trước đó của ông A với người vợ trước của ông. Do vậy, nếu không xác định được rõ nguồn gốc hình thành tài sản bằng các chứng cứ cụ thể thì không thể bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch.

Chỉ khi xác định được chính xác nguồn gốc tài sản thì mới có thể xác định được loại giao dịch hoặc thể thức văn bản cần áp dụng.

2.3. Xác định rõ bản chất, nội dung giao dịch và thể thức văn bản áp dụng.

Để xác lập tài sản riêng của vợ, chồng từ khối tài sản chung, cần phải thể hiện được nội dung giao dịch là chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Tuy nhiên, tùy thuộc vào tài sản đó là gì thì sẽ có các quy phạm của luật thủ tục điều chỉnh cách thức và thủ tục cụ thể, thậm chí là thể thức văn bản áp dụng đối với loại tài sản đó. Ví dụ: Hai vợ chồng ông X và bà Y cùng ký hợp đồng với chủ đầu tư Z để mua căn hộ chung cư và đóng tiền theo tiến độ. Sau khi đóng tiền đợt 1, tương đương 30% giá trị căn hộ thì ông X và bà Y có nhu cầu chia tài sản là căn hộ đang mua để cho bà Y là chủ sở hữu duy nhất. Bà Y sẽ đóng nốt 70% giá trị căn hộ còn lại và đăng ký quyền sở hữu riêng của bà.

Phân tích giao dịch này chúng ta thấy 2 vấn đề:

Thứ nhất: Đây là giao dịch chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân.
Thứ hai: Đây là giao dịch có chuyển giao nghĩa vụ.

Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định hình thức giao dịch về nhà ở nhưng không có quy định về loại giao dịch chia tài sản chung có đối tượng là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chỉ có một loại giao dịch được áp dụng, đó là văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Cũng tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định tại Khoản 6 Điều 81 như sau: “…Kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, mọi giao dịch về nhà ở phải tuân thủ các quy định về hình thức giao dịch, điều kiện tham gia giao dịch, trình tự, thủ tục giao dịch, nội dung và mẫu của hợp đồng về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở, Nghị định này và hướng dẫn của Bộ Xây dựng; trường hợp thực hiện không đúng quy định thì các giao dịch này không có giá trị pháp lý.” Do đó, để giải quyết yêu cầu công chứng này, giao dịch vừa phải đáp ứng được các điều kiện về mặt hình thức theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP, vừa phải thể hiện nội dung về chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình.

2.3. Mô tả chính xác đối tượng của giao dịch

Đây là yếu tố rất quan trọng, quyết định giá trị pháp lý của văn bản công chứng. Sự nhầm lẫn về đối tượng của giao dịch có thể dẫn đến giao dịch bị sai về bản chất và hoàn toàn có thể dẫn đến vô hiệu khi tranh chấp xảy ra. Đối tượng giao dịch dễ bị nhầm lẫn trong các trường hợp tài sản là quyền tài sản, tài sản thuộc sở hữu chung, tài sản hình thành từ nhiều nguồn khác nhau, tài sản liên quan đến vốn góp vào các doanh nghiệp hoặc tài sản liên quan đến nhiều cuộc hôn nhân…Do vậy, công chứng viên cần phân tích cẩn trọng, có căn cứ rõ ràng để mô tả chính xác tài sản trong nội dung văn bản giao dịch.

2.4. Đánh giá chứng cứ bảo đảm nguyên tắc khách quan, liên quan, tính hợp pháp và tuân thủ quy định của pháp luật về đăng ký tài sản.

Trong trường hợp tiếp nhận văn bản công chứng ở dạng chia tài sản chung của vợ, chồng, cam kết tài sản riêng của vợ, chồng, văn bản khác có nội dung xác định hoặc xác lập tài sản riêng của vợ, chồng hoặc các chứng cứ để chứng minh nguồn gốc tài sản, công chứng viên cần lưu ý quy định của Luật Công chứng, Bộ luật Tố tụng dân sự và pháp luật về đăng ký tài sản. Tài sản chỉ có thể là tài sản riêng khi đáp ứng đủ các điều kiện và nguyên tắc đánh giá chứng cứ luật định, đồng thời nội dung phải phù hợp với quy định của Điều 43, Luật Hôn nhân và gia đình.

IV. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ

Vấn đề xác lập hoặc chứng minh tài sản riêng của vợ, chồng hiện nay tồn tại nhiều quan điểm khác nhau, rất nhiều trường hợp công chứng viên làm đúng, đầy đủ căn cứ nhưng văn bản công chứng không được chấp thuận bởi các cơ quan quản lý nhà nước (đặc biệt là cơ quan đăng ký đất đai), trong khi cách làm sai thì lại được chấp thuận. Đây là môt rào cản và sức ép rất lớn đối với công chứng viên, do đó, các cơ quan chức năng cần nghiên cứu kỹ, làm rõ cơ sở pháp lý và có văn bản hướng dẫn để áp dụng trên phạm vi toàn quốc. Chỉ khi cơ quan quản lý nhà nước, cơ sở đào tạo và công chứng viên tìm được tiếng nói chung thống nhất trong việc áp dụng luật thì mới có thể tuyên truyền và thuyết phục người dân chấp hành đúng và làm đúng, bảo đảm pháp luật được thực thi công bằng, bảo đảm được quyền lợi của công dân, bảo đảm an toàn cho công chứng viên và hiệu quả của công tác quản lý nhà nước.

ThS. Đào Duy An

____________________________________

[1] Tham khảo nội dung bản án tại website: https://congbobanan.toaan.gov.vn/

[2] Khoản 5, Điều 2, Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định: “Bản chính” là những giấy tờ, văn bản do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cấp lần đầu, cấp lại, cấp khi đăng ký lại; những giấy tờ, văn bản do cá nhân tự lập có xác nhận và đóng dấu của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

[3] Xem Khoản 4, Điều 25 Nghị định 23/2025/NĐ-CP

[4] Xem Điều 47 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.

___________________________