Trong quá trình tham gia xây dựng và phản biện chính sách thời gian gần đây, đặc biệt liên quan đến chính sách về công chứng, tôi nhận được 5 câu hỏi về hoạt động công chứng để giải quyết vấn đề có nên hay không nên quy định các giao dịch bắt buộc phải công chứng. Những câu hỏi này xuất phát từ chính các chuyển gia, những người trực tiếp xây dựng pháp luật. Tôi xin chia sẻ năm câu hỏi đó kèm theo câu trả lời của tôi để mọi người cùng bàn luận.

Năm câu hỏi dưới đây đều xuất phát từ một mong muốn chính đáng là cắt giảm thủ tục, giảm thời gian và chi phí cho người dân. Tôi không phản đối mong muốn đó, nhưng tôi sẽ chỉ ra một điều khác. Ba trong năm câu hỏi dựa trên tiền đề chưa đúng. Hai câu còn lại quy trách nhiệm không đúng chỗ. Và phương án bãi bỏ công chứng bắt buộc không đạt được mục tiêu mà nó đặt ra.

Cách trả lời là đối chiếu với luật hiện hành, với số liệu chính thức của cơ quan nhà nước và với các bản án đã tuyên. Nguồn được dẫn tại chú thích cuối bài. Những số liệu chưa kiểm chứng đầy đủ được ghi rõ ở phần cuối.

Mười vụ án lừa đảo bất động sản gần đây

Trước khi trả lời từng câu, cần nhìn vào thực tế. Dưới đây là mười vụ án lừa đảo bất động sản đã và đang được xử lý, xếp theo thời gian tố tụng từ gần nhất trở về trước.

Một. Công ty cổ phần Đầu tư thương mại bất động sản Nhật Nam. Ngày 19/5/2026, Viện kiểm sát chuyển hồ sơ truy tố Vũ Thị Thúy và đồng phạm ra Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản và tội rửa tiền. Từ năm 2020 đến năm 2023, các bị can ký 43.314 hợp đồng hợp tác đầu tư kinh doanh, thu 9.113 tỷ đồng. Sau khi trừ phần đã trả gốc cho chính nhà đầu tư, số tiền chiếm đoạt là 4.968 tỷ đồng của 13.980 bị hại.[1]

Hai. Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh Lộc Phúc. Ngày 23/12/2025, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử sơ thẩm 87 bị cáo. Từ tháng 12/2021 đến tháng 8/2023, các bị cáo tự in sơ đồ các dự án khu dân cư không có thật, thực hiện 159 vụ lừa đảo, chiếm đoạt hơn 255 tỷ đồng của 165 bị hại. Ngày 28/5/2026, tòa phúc thẩm tăng án đối với bị cáo chủ mưu từ 18 năm lên 20 năm tù.[2]

Ba. Công ty cổ phần Xây dựng phát triển địa ốc Trường Thịnh Phát. Tháng 5/2026, bị cáo Bá Minh Trí bị xét xử. Các lô đất chưa tách thửa, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng vẫn được quảng bá thành khu dân cư để bán.[3]

Bốn. Vụ Hoàng Mạnh Cường. Bị cáo tự lập nhiều dự án không có thật, ký hợp đồng đặt cọc hứa chuyển nhượng 140 nền đất cho 115 khách hàng, chiếm đoạt hơn 134 tỷ đồng.[4]

Năm. Công ty trách nhiệm hữu hạn Tư vấn đầu tư và phát triển LHD tại Phú Quốc. Ngày 6/12/2025, Công an tỉnh An Giang khởi tố bổ sung bị can. Nhóm này phân lô, bán nền trái phép tại 8 dự án không có thật, chiếm đoạt hơn 432 tỷ đồng của 347 bị hại. Các khu đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa được cấp phép.[5]

Sáu. Các dự án Thiên Phúc Hoàng Gia, Hưng Thịnh Cát Tường và Đất Xanh Long An. Từ cuối tháng 7/2025, Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử sơ thẩm vụ án có 967 bị hại. Các bị hại ký hợp đồng mua nền đất, ki-ốt và nộp gần 487 tỷ đồng. Đất chưa được giao, chưa có quy hoạch xây dựng, bị cáo vẫn thuê người lập bản đồ phân lô rồi ký hợp đồng bán.[6]

Bảy. Khu dân cư Tân Thịnh do Công ty cổ phần Đầu tư LDG làm chủ đầu tư. Ngày 28/4/2025, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai tuyên phạt nguyên Chủ tịch Hội đồng quản trị 16 tháng tù và nguyên Phó Tổng giám đốc 12 tháng tù về tội lừa dối khách hàng. Từ tháng 5/2018 đến tháng 3/2020, công ty ký 359 hợp đồng nguyên tắc bán nhà, thu từ 25% đến 95% giá trị hợp đồng, tổng cộng hơn 533 tỷ đồng, trong khi dự án chưa có giấy phép xây dựng, chưa được giao đất, chưa chuyển mục đích sử dụng đất. Tòa buộc công ty hoàn trả hơn 668 tỷ đồng cho hơn 500 khách hàng.[7]

Tám. Công ty Angel Lina, Công ty Đất Vàng Hoàng Gia và Công ty Hoàng Kim Land. Đầu tháng 01/2025, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh mở lại phiên sơ thẩm. Các bị cáo lập dự án không có thật, phân lô trái pháp luật, bán nền không có thật, chiếm đoạt hơn 834 tỷ đồng của gần 600 người.[8]

Chín. Công ty bất động sản Đô Thị Xanh. Cơ quan điều tra xác định các bị can bán đất thuộc dự án không có thật, chiếm đoạt hơn 147 tỷ đồng.[9]

Mười. Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba. Bản án sơ thẩm ngày 29/12/2022 và bản án phúc thẩm ngày 19/5/2023 xác định: từ đầu năm 2018 đến tháng 9/2019, bị cáo tự vẽ 58 dự án không có thật, ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền, chiếm đoạt 2.446 tỷ đồng của 4.548 bị hại. Đến đầu năm 2026, sau hơn ba năm thi hành án, mới chi trả được hơn 754 tỷ đồng cho 4.208 bị hại. Nhiều tài sản bán đấu giá giảm giá nhiều lần vẫn không có người mua.[10]

Điểm chung của mười vụ án

Chín vụ đã công bố đủ số liệu có tổng số tiền bị chiếm đoạt khoảng 10.236 tỷ đồng, với hơn 21.000 bị hại. Đây mới là các vụ đã ra tòa, chưa tính các tranh chấp dân sự về đặt cọc, góp vốn, hợp đồng nguyên tắc đang tồn ở tòa án các cấp.

Cả mười vụ có chung một điểm, không có ngoại lệ. Mọi giao dịch gây thiệt hại đều được ký dưới dạng hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn, hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng đặt cọc hoặc thỏa thuận chuyển nhượng. Ký trực tiếp giữa doanh nghiệp và người mua. Không qua công chứng.

Điểm chung này không phải ngẫu nhiên. Trong mọi vụ, tài sản đem bán đều chưa đủ điều kiện chuyển nhượng: đất chưa tách thửa, chưa có giấy chứng nhận, chưa được giao, chưa chuyển mục đích; nhà chưa có giấy phép xây dựng. Công chứng viên buộc phải kiểm tra điều kiện chuyển nhượng trước khi chứng nhận. Vì vậy không tổ chức hành nghề công chứng nào có thể chứng nhận những giao dịch này. Bị chặn ở đó, các đối tượng phải chuyển sang những loại thỏa thuận nằm ngoài phạm vi bắt buộc công chứng, để tạo ra vẻ ngoài hợp pháp cần thiết cho việc thuyết phục hàng nghìn người.

Từ đó có hai điều đáng lưu ý. Thứ nhất, công chứng bắt buộc là một bộ lọc đặt tại thời điểm ký kết. Nó không xóa được ý định lừa đảo, nhưng nó chặn con đường để ý định đó trở thành giao dịch có hiệu lực với quy mô lớn. Thứ hai, quy định miễn công chứng cho hợp đồng kinh doanh bất động sản khi một bên là doanh nghiệp[11] đã tạo ra một dòng giao dịch hợp pháp nhưng không có ai kiểm tra trước. Toàn bộ thiệt hại nêu trên nằm đúng trong dòng giao dịch đó. Nhóm có chênh lệch hiểu biết lớn nhất giữa doanh nghiệp và người dân lại là nhóm duy nhất được miễn kiểm soát.

1. Câu hỏi thứ nhất: tại Úc không bắt buộc công chứng, việc mời luật sư cũng là tự nguyện, vậy tại sao Việt Nam lại không làm như vậy?

Câu hỏi này nhìn thấy phần thiếu của mô hình Úc mà không nhìn thấy bốn lớp bảo đảm thay thế. Nước Úc không bỏ việc kiểm soát giao dịch bất động sản. Nước Úc giao việc đó cho người khác làm, chặt hơn và đắt hơn nhiều lần.

Lớp thứ nhất: chuyển nhượng điện tử bắt buộc. Hầu hết các bang bắt buộc nộp hồ sơ đăng ký bằng phương thức điện tử. Người được thao tác trên nền tảng phải là chủ thể đã đăng ký, chịu ràng buộc bởi Quy tắc tham gia mẫu do Hội đồng Đăng ký viên quốc gia về chuyển nhượng điện tử ban hành.[12]

Lớp thứ hai: nghĩa vụ xác minh bắt buộc. Quy tắc này buộc chủ thể tham gia phải thực hiện các bước hợp lý để xác minh nhân thân của khách hàng, phải xác minh quyền định đoạt của khách hàng đối với thửa đất, và phải lưu chứng cứ đã xác minh trong ít nhất bảy năm.[13] Đây đúng là hai việc cốt lõi của công chứng viên Việt Nam: xác minh chủ thể và xác minh quyền định đoạt. Nước Úc không bỏ hai việc này. Nước Úc chỉ đổi người làm.

Lớp thứ ba: người làm phải có giấy phép và phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp. Chỉ luật sư hoặc người hành nghề chuyển nhượng có giấy phép mới được làm. Tại bang Queensland và Lãnh thổ Thủ đô, pháp luật không có nghề chuyển nhượng độc lập, chỉ luật sư mới được làm. Nghĩa là ở đó, mời luật sư trên thực tế là bắt buộc.[14]

Lớp thứ tư: Nhà nước bảo đảm bằng tiền. Tại bang New South Wales, quyền sở hữu đất được Nhà nước bảo đảm qua Quỹ Bảo đảm Torrens. Quỹ được cấp vốn bằng khoản thu 5,02 đô la Úc trên mỗi hồ sơ đăng ký và mỗi đơn ngăn chặn, điều chỉnh hằng năm theo chỉ số giá. Đáng chú ý là phạm vi loại trừ: Quỹ không chi trả cho thiệt hại do gian lận hoặc sơ suất của luật sư và người hành nghề chuyển nhượng. Loại thiệt hại đó do Quỹ Bảo đảm của Đoàn Luật sư và bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp gánh.[15]

Về chi phí, thù lao dịch vụ chuyển nhượng tại Úc năm 2026 là 1.000 đến 3.000 đô la Úc ở khu vực đô thị bang New South Wales, 600 đến 1.400 ở bang Victoria, 500 đến 1.300 ở bang Queensland, 700 đến 1.600 ở các bang còn lại. Đó mới là thù lao, chưa tính chi phí tra cứu và đăng ký từ 200 đến 800 đô la Úc.[16]

So sánh với Việt Nam. Một hợp đồng chuyển nhượng nhà đất 3 tỷ đồng chịu phí công chứng 2,2 triệu đồng, tương đương khoảng 130 đô la Úc.[17] Mức thấp nhất ở Úc đã gấp gần bốn lần. Mức phổ biến ở Sydney gấp từ tám đến hai mươi ba lần. Thêm nữa, bên mua và bên bán mỗi bên phải thuê người đại diện riêng vì xung đột lợi ích, nên tổng chi phí một giao dịch còn cao hơn.

Vậy câu hỏi ngược lại là: đề xuất áp dụng mô hình Úc có kèm cả bốn lớp bảo đảm đó không? Nghĩa là người dân trả từ mười bảy đến năm mươi triệu đồng cho một luật sư, cộng khoản trích lập quỹ bảo đảm trên mỗi hồ sơ đăng ký, thay cho 2,2 triệu đồng phí công chứng. Nếu chỉ lấy phần bỏ công chứng mà không lấy bốn lớp thay thế thì đó không phải là tiếp thu kinh nghiệm quốc tế. Đó là cắt bỏ có chọn lọc, giữ phần rẻ cho bên bán và đẩy rủi ro sang bên mua.

2. Câu hỏi thứ hai: mua ô tô hàng chục tỷ không bắt buộc công chứng, tại sao mua đất một tỷ lại bắt buộc

Trước hết là vấn đề thẩm quyền. Khoản 1 Điều 3 Luật Công chứng năm 2024 quy định giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng, đòi hỏi mức độ an toàn pháp lý cao, và phải được luật quy định hoặc luật giao Chính phủ quy định.[18] Vì vậy, các quy định trước đây trong thông tư của Bộ Công an về việc văn bản bán, tặng cho, thừa kế xe của cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực[19] không còn là căn cứ hợp pháp để đặt ra nghĩa vụ công chứng bắt buộc. Câu hỏi này vì thế phải trả lời từ bản chất của giao dịch, không dựa vào thực trạng quy định thủ tục.

Tuy vậy, có một dữ kiện đáng ghi nhận. Trong hơn mười năm liên tục, cơ quan quản lý đăng ký xe đều thấy cần có xác nhận công chứng hoặc chứng thực khi cá nhân chuyển quyền sở hữu xe, dù dữ liệu đăng ký xe đã hoàn chỉnh trên phạm vi toàn quốc và mỗi xe đều có số khung, số máy riêng. Yêu cầu đó không nhằm xác minh tài sản. Nó nhằm xác minh con người và ý chí. Nhu cầu xác minh con người tồn tại độc lập với mức độ hoàn thiện của dữ liệu về tài sản.

Đi vào nội dung, giao dịch ô tô và giao dịch bất động sản khác nhau ở ba điểm.

Thứ nhất, khác nhau về mức độ phổ biến và về người tham gia. Giao dịch mua bán ô tô là phổ biến nhưng việc mua bán ô tô giá trị lớn lại chiếm tỷ trọng nhỏ và thường tập trung ở nhóm người có điều kiện kinh tế và điều kiện nhận thức tương đối tốt. Họ đủ khả năng tự tìm hiểu, tự thuê tư vấn, tự đánh giá rủi ro. Giao dịch nhà đất thì diễn ra ở mọi tầng lớp. Trong đó có rất nhiều người yếu thế: người cao tuổi, người ở nông thôn, người ít hiểu biết pháp luật, người đang cần tiền gấp. Đây mới là nhóm cần được pháp luật bảo vệ bằng một cơ chế bắt buộc, chứ không phải bằng lời khuyên nên thuê tư vấn.

Thứ hai, khác nhau về nguy cơ tranh chấp. Tranh chấp đất đai chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong án dân sự và là loại việc phức tạp, kéo dài. Tranh chấp mua bán ô tô hiếm gặp hơn nhiều và thường đơn giản hơn. Nguyên nhân nằm ở chính đối tượng giao dịch: nhà đất gắn với quy hoạch, với chế độ tài sản chung, với thừa kế qua nhiều thế hệ, với giá trị tăng dần theo thời gian nên dễ phát sinh tranh chấp về sau. Cơ chế phòng ngừa vì vậy cần đặt nặng hơn ở đây.[20]

Thứ ba, khác nhau về hậu quả đối với người bị thiệt hại. Người có khả năng mua chiếc xe mười tỷ đồng, nếu mất tiền, vẫn còn chỗ ở và còn khả năng tài chính. Hộ gia đình mua thửa đất một tỷ đồng, nếu mất tiền, thường mất toàn bộ tài sản tích lũy cả đời và không tạo lập lại được. Rủi ro không đo bằng con số tuyệt đối. Rủi ro đo bằng tỷ trọng tài sản đó trong tổng tài sản của người bị thiệt hại và bằng khả năng phục hồi. Pháp luật bảo vệ nặng hơn ở nơi hậu quả nặng hơn.

3. Câu hỏi thứ ba: phí công chứng quá cao, cần bãi bỏ công chứng bắt buộc để giảm chi phí tuân thủ

Cần đính chính một hình dung phổ biến nhưng không đúng. Biểu phí công chứng của Việt Nam không lũy tiến. Nó thoái lui và có trần. Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC, sửa đổi bởi Điều 1 Thông tư số 111/2017/TT-BTC, tỷ lệ thu giảm dần: 0,1% với giá trị đến 1 tỷ đồng; 0,06% với phần vượt 1 tỷ; 0,05% với phần vượt 3 tỷ; 0,04% với phần vượt 5 tỷ; 0,03% với phần vượt 10 tỷ; 0,02% với phần vượt 100 tỷ. Mức thu tối đa là 70 triệu đồng một trường hợp.[21]

Tính ra như sau. Giao dịch 3 tỷ đồng chịu phí 2,2 triệu đồng, bằng 0,073%. Giao dịch 10 tỷ đồng chịu 5,2 triệu đồng, bằng 0,052%. Giao dịch 100 tỷ đồng chịu 32,2 triệu đồng, bằng 0,032%. Mọi giao dịch từ khoảng 290 tỷ đồng trở lên đều chỉ chịu đúng 70 triệu đồng. Giá trị càng lớn thì tỷ lệ càng thấp.

Đặt phí công chứng cạnh các khoản khác của cùng một giao dịch sẽ rõ hơn. Với hợp đồng chuyển nhượng nhà đất 3 tỷ đồng: lệ phí trước bạ 0,5% là 15 triệu đồng; thuế thu nhập cá nhân 2% là 60 triệu đồng; phí công chứng 2,2 triệu đồng. Phí công chứng chiếm khoảng 2,8% tổng nghĩa vụ tài chính của giao dịch.[22] Bỏ hoàn toàn phí công chứng thì cắt được chưa tới ba phần trăm chi phí giao dịch, đổi lại mất toàn bộ khâu kiểm tra trước.

Một so sánh khác cũng nên nêu. Thù lao môi giới bất động sản trên thị trường thường là 1% đến 2% giá trị, tức 30 đến 60 triệu đồng cho giao dịch 3 tỷ đồng.[23] Người dân trả cho môi giới gấp mười bốn đến hai mươi bảy lần số tiền trả cho người chịu trách nhiệm pháp lý về hiệu lực của giao dịch. Khoản chi đó không bị đặt ra như một chi phí tuân thủ cần cắt giảm.

Cuối cùng là tương quan giữa phí và trách nhiệm. Công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường theo thiệt hại thực tế, không giới hạn ở mức phí đã thu, và có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp bắt buộc. Với hợp đồng 3 tỷ đồng, mức rủi ro gấp khoảng 1.360 lần mức phí. Với hợp đồng 10 tỷ đồng gấp khoảng 1.920 lần. Với hợp đồng 100 tỷ đồng gấp khoảng 3.100 lần. Giá trị giao dịch càng lớn thì công chứng viên càng nhận ít trên mỗi đồng rủi ro. Không có dịch vụ hay sản phẩm bảo hiểm nào trên thị trường nhận trách nhiệm với toàn bộ giá trị một tài sản mà chỉ thu 0,073% giá trị tài sản đó.

4. Câu hỏi thứ tư: dữ liệu đã có, công chứng chỉ lấy dữ liệu ra để chứng thì vai trò ở đâu

Câu hỏi này có hai tiền đề. Cả hai đều chưa đúng.

Tiền đề thứ nhất không đúng với thực trạng dữ liệu. Cả nước có khoảng 106 triệu thửa đất. Theo số liệu công bố tháng 3/2026, mới có khoảng trên 37 triệu thửa có trong cơ sở dữ liệu, và vẫn đang phải hoàn thiện, đối khớp để đạt tiêu chí đúng, đủ, sạch, sống.[24] Theo dữ liệu của Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố tháng 5/2026, cả nước còn khoảng 80 triệu thửa đất cần làm sạch, làm sống dữ liệu.[25] Mục tiêu cơ bản hoàn thành trong năm 2026 được đặt ra tại Nghị quyết số 79 của Bộ Chính trị và Chỉ thị số 05/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Nói cách khác, cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai đang là mục tiêu phải hoàn thành, chưa phải là hiện trạng đã có. Xây dựng chính sách trên một tiền đề chưa thành hiện thực là rủi ro cần được cảnh báo.

Tiền đề thứ hai không đúng về chức năng của dữ liệu. Dữ liệu trả lời được một câu: thửa đất này đứng tên ai, tình trạng pháp lý ra sao. Dữ liệu không trả lời được sáu câu quyết định hiệu lực của giao dịch. Một, người đang ngồi ký có đúng là người đứng tên không. Hai, người đó có đủ năng lực hành vi tại thời điểm ký không. Ba, người đó tự nguyện hay đang bị lừa dối, bị ép buộc. Bốn, nếu là tài sản chung của vợ chồng hoặc của hộ gia đình thì ai bắt buộc phải cùng ký. Năm, nội dung thỏa thuận có vi phạm điều cấm của luật, có trái đạo đức xã hội không. Sáu, các bên có hiểu đúng hậu quả pháp lý của điều khoản mình ký không.

Sáu điều này không nằm trong dữ liệu và không thể nằm trong dữ liệu. Chúng chỉ hình thành đúng vào lúc ký, trước mặt một người có thẩm quyền chứng nhận và phải chịu trách nhiệm về việc chứng nhận đó. Dữ liệu chứng minh được thửa đất. Dữ liệu không chứng minh được con người và ý chí của con người.

Bằng chứng rõ nhất lại chính là nước Úc, nơi mà câu hỏi thứ nhất viện dẫn. Úc có hệ thống đăng ký Torrens điện tử hoàn chỉnh, dữ liệu đầy đủ, nền tảng giao dịch điện tử bắt buộc. Vậy mà quy tắc vẫn buộc người thực hiện giao dịch phải xác minh nhân thân và quyền định đoạt bằng con người, và lưu chứng cứ bảy năm. Nếu dữ liệu tự nó đã đủ thì nghĩa vụ đó đã được bỏ từ lâu.

Còn một mâu thuẫn nữa trong chính lập luận. Không thể vừa nói công chứng viên chỉ làm một thao tác đơn giản là lấy dữ liệu ra, vừa nói thao tác đơn giản đó đang gây tốn kém lớn cho xã hội. Nếu công việc đơn giản như vậy thì nó không thể đắt. Nếu nó đắt thì nó không đơn giản.

5. Câu hỏi thứ năm: công chứng rườm rà, đòi quá nhiều giấy tờ

Đây là phàn nàn có thật và cần được thừa nhận. Người dân đi công chứng phải chuẩn bị nhiều giấy tờ, và điều đó gây phiền hà. Nhưng quy trách nhiệm cho chế định công chứng là không đúng địa chỉ.

Phần lớn giấy tờ không do công chứng viên đặt ra. Chúng đến từ hai nơi. Một là chính pháp luật nội dung: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là yêu cầu của pháp luật đất đai; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, giấy chứng nhận kết hôn là yêu cầu của chế độ tài sản chung; giấy khai sinh, giấy chứng tử để xác định hàng thừa kế là yêu cầu của pháp luật thừa kế. Công chứng viên không có quyền miễn cho người dân những giấy tờ mà các luật khác đòi hỏi. Hai là do cơ sở dữ liệu chưa hoàn thiện, nên công chứng viên phải yêu cầu bản giấy vì chưa tra cứu được bản điện tử.

Ở đây có một mâu thuẫn cần chỉ rõ. Câu hỏi thứ tư nói dữ liệu đã đầy đủ đến mức công chứng viên thành thừa. Câu hỏi thứ năm nói thủ tục vẫn nặng đến mức người dân phải mang quá nhiều giấy tờ. Hai điều này không thể cùng đúng. Nếu dữ liệu đã đủ thì thủ tục đã gọn. Nếu thủ tục còn nặng thì dữ liệu chưa đủ, và khi đó tiền đề của câu hỏi thứ tư không còn.

Điểm cuối cùng là quan trọng nhất. Giả sử bỏ công chứng bắt buộc, người dân vẫn phải nộp đúng bộ hồ sơ đó cho tổ chức đăng ký đất đai, vì đăng ký biến động vẫn bắt buộc. Thủ tục không mất đi. Nó chỉ dời chỗ. Khác biệt duy nhất là trước đây có người kiểm tra hộ, hướng dẫn hoàn thiện và phải bồi thường nếu kiểm tra sai; sau khi bỏ thì người dân tự làm và tự chịu.

Muốn thực sự giảm phiền hà thì phải hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, liên thông giữa công chứng, thuế và đăng ký, và triển khai công chứng điện tử theo Luật Công chứng năm 2024. Đó là những việc cắt được giấy tờ. Bỏ khâu kiểm tra không cắt được tờ giấy nào.

Giới hạn của công chứng và lý do cần thay đổi thiết chế.

Công chứng không loại trừ tuyệt đối rủi ro. Thực tế đã có trường hợp giấy tờ giả, giả mạo người yêu cầu công chứng lọt qua khâu kiểm tra. Cũng đã có trường hợp công chứng viên sai phạm. Ngay trong vụ Công ty Lộc Phúc nêu ở phần đầu bài viết, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai từng trả hồ sơ để làm rõ vai trò của công chứng viên đã công chứng hồ sơ trong vụ án.[26]

Trong hệ thống pháp luật hiện hành, công chứng là cơ chế duy nhất hội đủ cùng lúc bốn đặc điểm. Nó đặt ở khâu tiền kiểm, trước khi thiệt hại xảy ra. Nó gắn trách nhiệm với một con người cụ thể có tên trong văn bản. Nó có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp bắt buộc làm nguồn chi trả. Và phạm vi trách nhiệm tương ứng với thiệt hại thực tế, không giới hạn ở mức thù lao đã nhận. Hiện tại, chưa có thiết chế nào khác trong hệ thống hiện hành có đủ bốn đặc điểm này.

Nguyên tắc cần nêu rõ: khiếm khuyết ở khâu thực thi là lý do để hoàn thiện khâu thực thi, không phải lý do để xóa bỏ thiết chế. Nếu chấp nhận logic ngược lại thì phải xóa bỏ gần như mọi thiết chế trách nhiệm pháp lý, vì không thiết chế nào đạt hiệu quả tuyệt đối.

Ghi chú về nguồn

Số liệu về các vụ án được lấy từ báo chí chính thống và cổng thông tin của cơ quan nhà nước, có thể có chênh lệch so với hồ sơ chính thức. Số liệu về cơ sở dữ liệu đất đai biến động nhanh trong năm 2026, đến thời điểm sử dụng có thể có chênh lệch. Tỷ giá đô la Úc và mức thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản cần lấy theo quy định có hiệu lực tại thời điểm sử dụng. Nhận định về tỷ trọng án tranh chấp đất đai ở mức độ tượng đối, số liệu chính thức cần được bổ sung bằng số liệu thống kê của Tòa án nhân dân tối cao.

[1]Báo Người Lao Động, CEO Bất động sản Nhật Nam Vũ Thị Thúy bị cáo buộc lừa đảo chiếm đoạt hàng ngàn tỉ đồng, ngày 25/5/2026, https://tuoitre.vn/nld/ceo-bat-dong-san-nhat-nam-vu-thi-thuy-bi-cao-buoc-lua-dao-chiem-doat-hang-ngan-ti-dong-196260525112331813.htm. Giai đoạn điều tra trước đó công bố số liệu khác (25.925 cá nhân, hơn 4.816 tỷ đồng), cần đối chiếu cáo trạng chính thức.

[2]Báo Đồng Nai, ngày 23/12/2025, https://baodongnai.com.vn/phap-luat/202512/chu-muu-vu-lua-dao-hon-255-ty-dong-bi-tuyen-an-18-nam-tu-b5d0a60/; Báo Dân trí, ngày 28/5/2026, https://dantri.com.vn/phap-luat/chu-cong-ty-dia-oc-dung-chim-moi-lua-mua-du-an-o-dong-nai-20260528115825995.htm

[3]Báo Dân trí, Giám đốc công ty địa ốc lừa bán đất ma, chiếm đoạt tiền tỷ, ngày 15/5/2026, https://dantri.com.vn/phap-luat/giam-doc-cong-ty-dia-oc-lua-ban-dat-ma-chiem-doat-tien-ty-20260515145506654.htm

[4]Báo Dân trí, bài đã dẫn ngày 15/5/2026.

[5]Công an tỉnh An Giang, ngày 6/12/2025, https://congan.angiang.gov.vn/bat-tam-giam-doi-tuong-giup-suc-cong-ty-lhd-lua-dao-chiem-doat-tren-432-ty-dong

[6]Báo Nhà báo và Công luận, ngày 28/7/2025, https://congluan.vn/gan-1-000-nguoi-la-bi-hai-trong-vu-an-lua-dao-ban-du-an-ma-10301026.html

[7]Báo VnExpress, ngày 28/4/2025, https://vnexpress.net/cong-ty-ldg-lua-doi-khach-hang-phai-tra-tien-cho-hang-tram-nguoi-mua-biet-thu-4879582.html

[8]Thông tấn xã Việt Nam, ngày 02/01/2025, https://chinhsachcuocsong.vnanet.vn/xet-xu-vu-an-lua-dao-chiem-doat-tien-cua-gan-600-nguoi-cac-bi-cao-thuc-hien-thu-doan-lua-dao-tinh-vi/53927.html

[9]Báo Tuổi Trẻ, chuyên mục Dự án ma, https://tuoitre.vn/du-an-ma.html. Cần đối chiếu thông báo chính thức của cơ quan điều tra.

[10]Báo Pháp Luật Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 06/02/2026, https://plo.vn/vu-nguyen-thai-luyen-alibaba-hon-754-ti-dong-da-duoc-chi-tra-cho-4208-bi-hai-post894854.html

[11]Khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Khoản 5 Điều này quy định hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng mà các bên đều là cá nhân thì phải công chứng hoặc chứng thực.

[12]ARNECC, Model Participation Rules, https://www.arnecc.gov.au/publications/model-participation-rules/

[13]ARNECC, Guidance Note số 2 (Verification of Identity), số 4 (Right to Deal) và số 5 (Retention of Evidence), cập nhật tháng 4/2021, https://www.arnecc.gov.au/wp-content/uploads/2021/08/mpr-guidance-note-4-right-to-deal.pdf và https://www.arnecc.gov.au/wp-content/uploads/2021/08/mpr-guidance-note-5-retention-of-evidence.pdf

[14]Mozo, Conveyancing Australia 2026: costs, process and eConveyancing explained, https://www.mozo.com.au/home-loans/resources/guides/conveyancing

[15]NSW Registrar General, Title Guarantee, https://www.registrargeneral.nsw.gov.au/title-guarantee; Claim for Compensation from the Torrens Assurance Fund, https://www.registrargeneral.nsw.gov.au/title-guarantee/taf-compensation

[16]Mozo, tài liệu đã dẫn; Which Real Estate Agent, Conveyancing Cost and Fees in Australia, https://whichrealestateagent.com.au/agent-fees/conveyancing-fees-guide/

[17]Tỷ giá tham khảo khoảng 17.000 đồng một đô la Úc; cần cập nhật tại thời điểm sử dụng.

[18]Khoản 1 Điều 3 Luật Công chứng số 46/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025. Khoản 2 Điều này giao Bộ Tư pháp rà soát, cập nhật, đăng tải danh mục giao dịch phải công chứng, chứng thực trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư pháp.

[19]Điểm g khoản 1 Điều 10 Thông tư số 15/2014/TT-BCA; khoản 2 Điều 11 Thông tư số 24/2023/TT-BCA, đã được thay thế bởi Thông tư số 79/2024/TT-BCA có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.

[20]Đề nghị bổ sung số liệu thống kê chính thức của Tòa án nhân dân tối cao về tỷ trọng án tranh chấp đất đai trong tổng số án dân sự để lượng hóa nhận định này.

[21]Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, sửa đổi bởi Điều 1 Thông tư số 111/2017/TT-BTC. Đối với Văn phòng công chứng, mức thu đã bao gồm thuế giá trị gia tăng.

[22]Chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản đang được sửa đổi; cần cập nhật tỷ lệ tại thời điểm sử dụng.

[23]Đây là mức phổ biến trên thị trường, không do văn bản quy phạm pháp luật quy định; nêu ra để tham khảo.

[24]Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai trong năm 2026, ngày 30/3/2026, https://baochinhphu.vn/hoan-thien-co-so-du-lieu-quoc-gia-ve-dat-dai-trong-nam-2026-102260330205054178.htm

[25]Báo An ninh Thủ đô, Hoàn thành cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai trong năm 2026, ngày 20/5/2026, https://anninhthudo.vn/hoan-thanh-co-so-du-lieu-quoc-gia-ve-dat-dai-trong-nam-2026-post651263.antd

[26]Theo phản ánh của báo chí về diễn biến tố tụng vụ án; cần đối chiếu với quyết định trả hồ sơ và bản án của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.