Một số lưu ý khi công chứng văn bản xác lập tài sản riêng của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân

Quan hệ tài sản vợ chồng khá nhiều vấn đề phức tạp, cần sự linh hoạt và áp dụng chính xác chứ không thể rập khuôn bởi một hình thức văn bản giao dịch nào. Do vậy, công chứng viên cần phân tích kỹ, lựa chọn đúng cả về bản chất, nội dung giao dịch, thể thức văn bản và hình thức chứng nhận giao dịch để bảo đảm giá trị của văn bản công chứng và tránh rủi ro cho các bên liên quan.

Lập văn bản cam kết tài sản riêng của vợ chồng, đúng hay sai?

Có thể dựa vào đó để một người ký giao dịch đất đai hay không?

Cam kết tài sản riêng thì phải mấy người ký?

Phải công chứng hay chứng thực chữ ký?

Đó là những câu hỏi thường xuyên và có rất nhiều ý kiến trái chiều. Đặc biệt trong lĩnh vực công chứng, công chứng viên cần có những căn cứ chắc chắn để khẳng định tính xác thực, hợp pháp của giao dịch mà mình sẽ chứng nhận thì giá trị pháp lý của văn bản cam kết tài sản riêng được đặc biệt quan tâm trước khi sử dụng làm căn cứ để tiến hành các giao dịch khác.

Để làm sáng tỏ vấn đề này ta cùng bắt đầu từ các quy định của pháp luật

I. Những quy định của pháp luật có liên quan

Quy định của Luật HNGĐ

Khoản 1, Điều 33:

“Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”

Theo quy định này thì có 3 trường hợp quyền sử dụng đất có thể là tài sản riêng đó là:

– Trường hợp 1: Được thừa kế riêng

– Trường hợp 2: Được tặng cho riêng

– Trường hợp 3: Thông qua giao dịch bằng tài sản riêng

Ngoài ra theo quy định tại Khoản 1, Điều 40 Luật HNGĐ thì còn một trường hợp nữa mà tài sản là quyền sử dụng đất có thể là tài sản riêng:

– Trường hợp 4: Tài sản có được do kết quả của việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân.

Trường hợp 1, 2 và 4 sẽ được ghi rõ trên giấy chứng nhận ở mục nguồn gốc sử dụng.

Trường hợp 3 cũng có thể được ghi rõ, có thể không. Nếu không được ghi rõ mà sổ đỏ đứng tên 1 người thì chủ sử dụng phải chứng minh.

Làm sao để chứng minh là quyền sử dụng đất có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng?

  1. Chứng minh bằng hợp đồng giao dịch.
  2. Chứng minh tình trạng hôn nhân tại thời điểm hình thành tài sản.
  3. Chứng minh bằng chứng từ thanh toán.
  4. Bằng kết quả xác minh của CCV.

Văn bản cam đoan, cam kết tài sản riêng không thể dùng làm căn cứ chứng minh rằng quyền sử dụng đất của người khác có được do giao dịch bằng tài sản riêng của người đó, bởi vì:

  1. Người cam đoan, cam kết chỉ có thể cam đoan rằng tài sản đó không phải của mình chứ không có đủ cơ sở để khẳng định rằng đó có phải là tài sản riêng của người kia hay không.
  2. Người cam đoan, cam kết không có hồ sơ, căn cứ, quyền và nghĩa vụ để chứng minh tài sản của người khác là do họ “giao dịch bằng tài sản riêng” mà có.

Việc một người khẳng định một tài sản không phải là của mình không đồng nghĩa với việc tài sản đó không phải là của người đó mà cần phải có căn cứ chứng minh. Công chứng viên không thể chỉ dựa vào lời cam đoan của người này để khẳng định tính hợp pháp về quyền sở hữu của một người khác đối với bất động sản.

Vợ khẳng định ngôi nhà này không phải của tôi, tôi không bỏ tiền ra mua, chồng tôi không bỏ tiền chung ra để mua thì đó chỉ là khẳng định đơn phương của vợ. Thực tế ngôi nhà đó không hình thành từ 3 nguồn tài sản là tặng cho riêng, thừa kế riêng và giao dịch bằng tài sản riêng như nêu trên thì mặc nhiên nó vẫn là tài sản chung (kể cả bà vợ có cam kết đó là riêng). Ví dụ, do trúng xổ số, do được cơ quan tặng thưởng, hoặc do quá trình ông chồng kinh doanh bằng tiền riêng có được trước hôn nhân và tạo lập nên ngôi nhà đó thì nó vẫn là tài sản chung mặc dù người vợ có cam kết rằng nó là riêng.

  1. Lý do người ta thường làm cam đoan, cam kết là do nó thuận tiện để giao dịch hoặc với mục đích trốn thuế chứ đa phần không phải do nó thực sự là tài sản riêng.

Khoản 3 Điều 33:

“Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”

Mặc dù bà vợ có thể lập cam kết tài sản riêng của chồng để ông chồng tiện giao dịch nhưng nếu một ngày vì lý do nào đó bà ta kiện ra tòa và có đủ căn cứ chứng minh điều ngược lại còn ông chồng không có căn cứ nào khác ngoài bản cam kết mà hai người đã lập để chứng minh là tài sản riêng thì kết quả có thể vẫn sẽ phải trở về đúng với bản chất và sự thật khách quan của nó lúc ban đầu.

Khoản 2 Điều 34:

“Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.”

Như vậy, mọi trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên một người mà không ghi rõ nguồn gốc trên GCN đó là tài sản riêng thì khi giao dịch buộc phải tuân theo quy định tại Điều 26, nghĩa là thông qua việc vợ chồng đại diện cho nhau chứ không có bất kỳ hình thức giao dịch nào khác.

Điều 26:

“1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên vợ hoặc chồng được thực hiện theo quy định tại Điều 24 và Điều 25 của Luật này.

  1. Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.”

Điều 24 và 25 nói về các hình thức vợ/chồng đại diện cho nhau chứ không nhắc đến việc vợ chồng cam kết, cam đoan gì cả (vui lòng đọc Điều 24, 25 để biết chi tiết), và hậu quả của việc không tuân theo cách thức giao dịch này là giao dịch vô hiệu theo Khoản 2, Điều 26.

Như vậy, để bảo đảm giao dịch hợp pháp thì giao dịch đó không chỉ đúng về nội dung mà còn phải đúng về hình thức, trình tự theo luật định. Đối với tài sản của vợ chồng thì hình thức giao dịch, trình tự nêu trên là buộc phải tuân thủ chứ không thể sáng tạo, làm khác theo kiểu “luật không cấm thì được làm” được

II. Vậy, hiểu thế nào khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên 1 người ?

(i) Nó là tài sản riêng do nhận thừa kế riêng (phải ghi rõ trên GCN)

(ii) Nó là tài sản riêng do nhận tặng cho riêng (phải ghi rõ trên GCN)

(iii) Nó là tài sản riêng do giao dịch bằng tài sản riêng mà có, bao gồm cả tài sản hình thành trước hôn nhân (có thể ghi rõ trên GCN, cũng có thể không). Trường hợp không có ghi nhận nguồn gốc trên GCN thì chủ tài sản phải chứng minh theo các cách đã nêu ở phía trên.

(iv) Nó là tài sản riêng hình thành từ việc chia tài sản chung của vợ/chồng hoặc thỏa thuận về tài sản giữa vợ/chồng (phải ghi rõ trên GCN).

(v) Nó là tài sản chung (nếu không ghi rõ nguồn gốc) bất kể nó được cấp trước hay sau khi có Luật Đất đai 2013, bởi vì trước khi có Luật Đất đai 2013 thì đa số GCN được cấp với tên 1 người nhưng với tư cách là đại diện cho hai vợ chồng; ngay cả sau khi có Luật đất đai 2013 thì vợ/chồng vẫn có thể thỏa thuận (theo Khoản 1, Điều 26 Luật HNGĐ) để 1 người đứng tên đại diện và trong trường hợp này sổ chỉ ghi tên 1 người nhưng thực tế vẫn là sở hữu chung.

III. Hiện nay người ta thường lập văn bản cam kết tài sản riêng trong trường hợp nào?

  1. Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên một người mà không ghi rõ nguồn gốc (như mục v nêu ở trên).
  2. Trường hợp là tài sản riêng theo mô tả tại các mục i, ii, iii, iv nêu trên nhưng vì lý do nào đó trên GCN không ghi nhận chính xác nguồn gốc hình thành tài sản.
  3. Trường hợp trước khi mua bất động sản mà vợ chồng muốn một người đứng ra giao dịch, ký hợp đồng, đứng tên, định đoạt tài sản đó hoặc trở thành tài sản riêng của một người.
  4. Trường hợp trước khi xin cấp GCN quyền sử dụng đất mà vợ chồng muốn nhà đất đó trở thành tài sản riêng của 1 người.

Với 4 trường hợp này, để phản ánh đúng bản chất của giao dịch và thực hiện đúng quy định của pháp luật thì sẽ có những cách thức giao dịch khác nhau. Tuy nhiên, nhiều công chứng viên chưa nhận thức rõ về vấn đề này dẫn đến những cách làm chưa đúng. Mặt khác, không chỉ có các công chứng viên, chính các cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế, các chủ đầu tư dự án nhà ở cũng chưa hiểu đúng và áp dụng đúng, dẫn đến việc một số công chứng viên làm đúng nhưng văn bản công chứng không được chấp nhận, buộc họ phải sửa lại theo ý của bên tiếp nhận văn bản đó để giúp cho khách hàng giải quyết được công việc của mình

IV. Nội dung phổ biến của các bản cam kết hiện nay như thế nào?

Qua việc tiếp nhận hồ sơ cũng như tìm hiểu thực tế thì thấy rằng các văn bản cam kết hiện nay đa số đều thể hiện 3 nội dung chính như sau:

Nội dung 1: Khẳng định rằng bất động sản được hình thành là tài sản riêng của một người do mua bằng tiền riêng,

Nội dung 2: Khẳng định tài sản không có liên quan gì đến người còn lại,

Nội dung 3: Khẳng định người sở hữu, hoặc sẽ sở hữu bất động sản có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt với bất động sản đó.

V. Những sai lầm phổ biến trong việc lập và sử dụng các bản cam kết công nhận tài sản riêng hiện nay:

Sai lầm thứ nhất: Khẳng định rằng bất động sản là tài sản riêng được hình thành thông qua việc mua bằng tiền riêng nhưng không có bất cứ căn cứ nào chứng minh

Các bên có quyền cam đoan, cam kết, nhưng trước khi công chứng giao dịch thì công chứng viên cần phải chứng minh được các tình tiết trong nội dung văn bản bằng các chứng cứ mang tính khách quan chứ không đơn thuần chỉ dựa vào lời hứa hay sự cam kết bằng văn bản của người yêu cầu công chứng. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ đặc biệt, nó là loại chứng cứ bằng văn bản mà các tình tiết trong đó đã được chứng minh; nó có giá trị thi hành và không cần chứng minh khi được xem xét tại Tòa án (Xem Khoản 3, Điều 5, Luật Công chứng và điểm c, Khoản 1, Điều 92, Bộ luật Tố tụng dân sự).

Trên thực tế có nhiều trường hợp để tiện cho việc giao dịch mua bán nhà đất, vợ chồng làm văn bản cam kết tài sản riêng, sau đó nhiều tài sản được mua và đứng tên một người. Nhưng cũng hai người đó khi ly hôn lại đưa ra những bằng chứng để khẳng định rằng những cam kết trước đó là không đúng sự thật, nhằm chứng minh rằng tài sản đứng tên một người hoặc số tiền thu vê từ việc bán tài sản vẫn là tài sản chung; mục đích là để bảo vệ quyền lợi của mình trong việc chia tài sản.

Việc khẳng định ngay từ đầu rằng tài sản đó là tài sản riêng cũng có nghĩa rằng những nội dung của văn bản này là để khẳng định một sự thực đã tồn tại chứ không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự nào cả. Do đó, không thể xem văn bản này là một giao dịch dân sự, là đối tượng của hoạt động công chứng, cho dù nó được lập và ký kết bởi 1 người hay hai người.

Sai lầm thứ hai: Cho rằng vợ hoặc chồng khẳng định tài sản đó không phải là của mình thì mặc nhiên nó là tài sản riêng của người kia.

Thực tế thì có những ngoại lệ: Bất động sản được cấp giấy chứng nhận đứng tên một người trong thời kỳ hôn nhân, trên giấy chứng nhận không ghi rõ nguồn gốc, nhưng tài sản đó thực chất được hình thành trước hôn nhân và là tài sản chung trong một cuộc hôn nhân trước đó mà chưa được chia khi ly hôn. Như vậy, nếu không có căn cứ để chứng minh nguồn gốc tài sản mà chỉ dựa vào cam đoan của một người thì không đủ căn cứ để khẳng định tài sản thuộc sở hữu riêng của người kia. Người cam đoan, cam kết chỉ có thể khẳng định rằng một tài sản nào đó không liên quan đến mình hoặc không phải do mình tạo lập nên chứ không thể khẳng định được tài sản đó có phải là tài sản riêng của người khác hay không.

Sai lầm thứ ba: Không phản ánh đúng bản chất sự việc.

Rất nhiều bản cam đoan, cam kết không phản ánh đúng bản chất của sự việc mà thường làm theo một mẫu chung với những lý do giống nhau như đã nêu ở Mục IV. Tuy nhiên, bản chất của nhiều giao dịch không đúng như vậy. Có nhiều vụ việc mà bản chất là chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân nhưng vợ chồng lại giao dịch bằng hình thức văn bản cam kết tài sản riêng bởi cơ quan đăng ký đất đai không chấp nhận thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân là căn cứ để đăng ký quyền sử dụng đất. Cũng có những vụ việc bản chất là tài sản chung nhưng cả hai vợ chồng vì lý do nào đó không thể cùng đứng ra giao dịch; thay vì chấp nhận văn bản ủy quyền hoặc thỏa thuận giữa hai vợ chồng về việc đại diện đứng tên trên GCN thì cơ quan đăng ký đất đai một số địa phương lại chỉ chấp nhận văn bản cam kết tài sản riêng mới cho đăng ký. Công chứng viên buộc phải làm theo yêu cầu của khách hàng và cơ quan đăng ký đất đai, với cách thức thể hiện là 1 bản cam kết đơn phương hoặc cam kết của hai người khẳng định đó là tài sản riêng của một người do mua bằng tài sản riêng.

Sai lầm thứ tư: Không xác định được loại văn bản mà mình lập có phải là giao dịch dân sự hay không, có thuộc đối tượng phải công chứng hay không.

Tùy vào năng lực và quan điểm của công chứng viên, hình thức văn bản cam kết tài sản riêng của vợ chồng sẽ khác nhau. Tuy nhiên, rất nhiều công chứng viên lúng túng trong việc xác định thể thức, chủ thể và thủ tục công chứng hay chứng thực chữ ký đối với loại văn bản này:

Thứ nhất: Không biết nên lập văn bản ở dạng cam kết đơn phương hay song phương;

Thứ hai: Không biết nên công chứng hay chứng thực chữ ký.

Nguyên nhân của sự lúng túng này là do công chứng viên không xác định được nội dung của văn bản có phải là giao dịch dân sự hay không.

Nhiều người hiểu rằng cứ có hai người cam kết thì nó là giao dịch dân sự, còn một người cam kết thì nó không phải là giao dịch dân sự. Từ đó đưa ra quyết định về việc công chứng hay chứng thực chữ ký một cách thiếu chính xác.

Sai lầm thứ năm: Không phân biệt được sự khác nhau về giá trị pháp lý giữa văn bản được công chứng và văn bản được chứng thực chữ ký.

Văn bản được công chứng là loại chứng cứ đã được chứng minh, còn văn bản được chứng thực chữ ký thì các tình tiết trong đó chưa được chứng minh. Nhưng khi tiếp nhận các văn bản cam kết tài sản riêng của vợ chồng để làm căn cứ chứng nhận các giao dịch tiếp theo như giao dịch mua bán, tặng cho bất động sản thì nhiều công chứng viên không để ý đến vấn đề này, mặc nhiên coi văn bản cam kết đã được chứng thực chữ ký là một loại căn cứ hợp pháp như các văn bản cam kết được công chứng.

Hậu quả của những sai lầm

Bất kỳ tranh chấp nào xảy ra có liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu riêng từ các bản cam kết tài sản vợ chồng, nếu công chứng viên mắc sai lầm thì đều có thể dẫn đến thiệt hại kèm theo yếu tố lỗi của công chứng viên. Trách nhiệm của công chứng viên đến đâu phụ thuộc vào mức độ sai lầm, mức độ thiệt hại và nhiều yếu tố khác. Tuy nhiên, một điều chắc chắn đó không phải là điều mà bất kỳ ai mong muốn.

VI. Một vài khuyến nghị

  1. Xác định đúng tình trạng sở hữu dựa trên nguồn chứng cứ vật chất.

Cần xác định rõ, nếu không có văn bản cam đoan, cam kết hay thỏa thuận nào thì với những chứng cứ mà NYCCC xuất trình có đủ cơ sở để khẳng định đó là tài sản riêng của một người hay không? Cách thức xác định như đã nêu tại Mục II.

Nếu có đủ căn cứ để xác định là tài sản riêng của một người thì khi người đó tiến hành giao dịch không cần thiết phải làm thêm bất cứ bản cam đoan, cam kết hay thỏa thuận nào cả.

Nếu chưa có đủ căn cứ để xác định đó là tài sản riêng thì phải khẳng định rằng đó là tài sản chung trước khi tiến hành các bước tiếp theo theo yêu cầu công chứng.

  1. Xác định mục đích YCCC, nội dung, thể thức văn bản có thể áp dụng và thủ tục công chứng, chứng thực phù hợp.

Thông thường, NYCCC sẽ đưa ra mong muốn của họ chứ không quan tâm đến việc mong muốn đó có phù hợp với các quy định của pháp luật hay không. Công chứng viên cần xác định được mục đích chính của NYCCC để đáp ứng yêu cầu đó chính xác nhưng vẫn phù hợp với quy định của pháp luật. Ví dụ, họ chỉ quan tâm đến việc làm sao để việc giao dịch được thuận tiện, có thể cử ra một người giao dịch mua bán bất động sản mà không có nhu cầu xác lập tài sản riêng cho người đó thì CCV không nên sử dụng thể thức văn bản là cam kết tài sản riêng, bởi nó không đúng với bản chất và mục đích mà NYCCC hướng tới.

Trường hợp NYCCC khẳng định rằng tài sản đó đúng là tài sản riêng của mình nhưng có sai sót trong khâu cấp GCN và muốn làm cam kết để tiến hành các giao dịch khác thì thay vì làm cam kết, công chứng viên cần hướng dẫn họ tiến hành thủ tục đính chính thông tin trên GCN.

Nghiên cứu các quy định về chế độ tài sản của vợ chồng trong Luật HNGĐ, Luật Đất đai và Bộ luật dân sự chúng ta sẽ thấy rằng các quy định về cách thức giao dịch để xác lập hoặc công nhận tài sản trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của một người là khá rõ ràng và có thể áp dụng linh hoạt để đáp ứng yêu cầu và mục đích của NYCCC. Các hình thức văn bản có thể sử dụng gồm có:

  • Thỏa thuận chia tài sản vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân (đối tượng có thể là bất động sản hoặc tiền sử dụng để mua bất động sản);
  • Thỏa thuận của vợ, chồng cho phép một người đứng tên trên bất động sản và tiến hành các giao dịch với bất động sản;
  • Các loại văn bản có tiêu đề là cam kết, thỏa thuận khác có nội dung tương tự như các loại văn bản liệt kê ở trên, được lập đơn phương hoặc song phương.

Điểm mấu chốt, đó là các loại văn bản này đều biến trạng thái sở hữu tài sản từ tài sản chung thành tài sản riêng bằng một giao dịch dân sự. Các loại văn bản này phải được công chứng theo quy định của Luật Công chứng, cho dù đó là ý chí đơn phương hay thỏa thuận song phương.

Đối với các bản Cam đoan của vợ/chồng với nội dung khẳng định một người không có đóng góp, không có liên quan đến tài sản nào đó của người còn lại thì không được xác định là giao dịch dân sự, bởi nó không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Việc lập các văn bản này không trái luật và được thực hiện theo thủ tục chứng thực chữ ký theo quy định của Nghị định 23/2015/NĐ-CP.

  1. Xác định đúng giá trị của chứng cứ trước khi sử dụng cho các giao dịch khác

Các loại văn bản thỏa thuận, cam đoan, cam kết… để xác lập hoặc chứng minh tài sản riêng của vợ/chồng trong thời kỳ hôn nhân gồm nhiều loại và được đặt trong nhiều bối cảnh khác nhau. Tuy nhiên, hầu như chúng đều có một điểm đến là phục vụ cho giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Khi tiến hành công chứng các giao dịch bất động sản mà NYCCC có sử dụng các loại văn bản nêu trên làm căn cứ thì cần đặc biệt lưu ý đến giá trị chứng cứ của văn bản đó. Không phải cứ văn bản được công chứng, chứng thực thì có giá trị chứng cứ phù hợp với vấn đề cần chứng minh.

Thứ nhất: Đối với các văn bản là giao dịch dân sự, được công chứng: Cần xem xét việc các văn bản đó chứng minh tình tiết gì, sau đó đối chiếu với các quy định có liên quan để khẳng định nó có đủ điều kiện để được chấp nhận hay không.

Ví dụ 1: Ông A là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xuất trình GCN quyền sử dụng đất mang tên của ông kèm theo một bản thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân đã được công chứng để chứng minh đó là tài sản riêng của ông A. Tuy nhiên, nếu đối chiếu với quy định của Luật đất đai thì trường hợp này tài sản cần phải được đăng ký biến động về đất đai (theo quy định tại Khoản 4, Điêu 95, Luật Đất đai 2013) trước khi ông A có thể tự mình tiến hành giao dịch, do vậy không thể chấp nhận công chứng nếu ông A chưa tiến hành thủ tục đăng ký.

Ví dụ 2: Vẫn tương tự như Ví dụ 1 và ông A xuất trình văn bản cam kết tài sản riêng do hai vợ chồng ông cùng lập, đã được công chứng. Nội dung văn bản khẳng định rằng tài sản đó được mua bằng tiền riêng của ông, vợ ông không có đóng góp gì nên nó là tài sản riêng của ông. Trường hợp này hiện nay rất phổ biến và đa phần vẫn được các công chứng viên cũng như cơ quan đăng ký đất đai chấp nhận. Tuy nhiên, nếu đối chiếu với các quy định của pháp luật thì công chứng viên chứng nhận bản cam kết đó đã làm sai quy định khi công chứng một văn bản không phải là giao dịch dân sự. Câu hỏi đặt ra là nếu biết một văn bản công chứng là trái luật thì có thể chấp nhận văn bản đó làm căn cứ để tiến hành công chứng giao dịch tiếp theo hay không? Chắc chắn nếu biết mà vẫn chấp nhận thì sẽ tiềm ẩn những rủi ro cho các bên giao dịch và cho cả công chứng viên.

Thứ hai: Đối với các văn bản được chứng thực chữ ký, không phải là giao dịch dân sự: Văn bản được chứng thực chữ ký chỉ chứng minh rằng nó được ký trước mặt công chứng viên, đúng người, đúng ý chí và năng lực hành vi dân sự chứ những tình tiết được mô tả trong nội dung văn bản là chưa được chứng minh tính xác thực, hợp pháp. Giá trị của nó chỉ giống như một lời cam đoan của cá nhân chứ không bảo đảm các đầy đủ các điều kiện để làm căn cứ chứng minh một tài sản là tài sản riêng của người khác.

Tuy không thể sử dụng làm căn cứ trong hoạt động công chứng nhưng trong một số trường hợp, cơ quan đăng ký đất đai vẫn chấp nhận văn bản này làm căn cứ để đăng ký tài sản thành tài sản riêng của một người nếu trước đó hợp đồng mua tài sản được ký kết với tên của một người. Mặt khác, loại văn bản này vẫn có giá trị chứng cứ tại Tòa án khi có tranh chấp xảy ra với tính chất là một nguồn chứng cứ chưa được chứng minh về nội dung.

Tóm lại:

“Văn bản cam kết tài sản riêng” hay “Cam kết tài sản riêng” là một văn bản được lập theo thói quen và cách hiểu nôm na, phổ thông của nhiều người với mục đích chứng minh tài sản (chủ yếu là bất động sản) là thuộc sở hữu riêng của một người trong thời kỳ hôn nhân. Vì nó rất phổ biến và được sử dụng rộng rãi theo kiểu “cho đủ thủ tục” để được các cơ quan quản lý nhà nước chấp thuận khi đăng ký quyền sở hữu bất động sản, dẫn đến việc người ta mặc định như một văn bản mẫu để giải quyết một vấn đề cụ thể. Nếu văn bản đó không được công chứng thì vấn đề đúng sai về mặt hình thức hoặc việc chứng minh tính xác thực, hợp pháp của văn bản tại thời điểm giao kết văn bản đó không được đặt ra. Tuy nhiên, trong lĩnh vực công chứng, khi xem xét cụ thể, cặn kẽ các vấn đề và đối chiếu với quy định của pháp luật thì chúng ta thấy rằng việc công chứng và sử dụng các loại văn bản cam kết nêu trên tồn tại nhiều sai lệch về pháp lý.

Quan hệ tài sản vợ chồng khá nhiều vấn đề phức tạp, cần sự linh hoạt và áp dụng chính xác chứ không thể giập khuôn bởi một hình thức văn bản giao dịch nào. Do vậy, công chứng viên cần phân tích kỹ, lựa chọn đúng cả về bản chất, nội dung giao dịch, thể thức văn bản và hình thức chứng nhận giao dịch để bảo đảm giá trị của văn bản công chứng và tránh rủi ro cho các bên liên quan.

___________________________

Categories: Blog

5 Comments

  1. Em cảm ơn anh rất nhiều! Những vấn đề anh đưa ra anh đều dung cả tâm huyết, giúp em và rất nhiều người ngộ ra nhiều vấn đề.
    Em cũng đồng tình với các quan điểm của anh. Tuy nhiên có một số vấn đề em chưa rõ:
    1. Thứ nhất: Đối với việc người yêu cầu công chứng trước khi nhận chuyển nhượng thửa đất, họ yêu cầu công chứng văn bản cam kết với nội dung: “Hiện tại vợ/chồng được cha, mẹ cho một số tiền riêng và dùng số tiền này để chuẩn bị nhận chuyển nhượng thửa đất…. Và sau khi tài sản này được hình thành thì đây là tài sản riêng của vơ/chồng, vợ/chồng được toàn quyền sử dụng và định đoạt. Thỏa thuận hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản này sẽ là tài sản chung của vợ/chồng” và cả hai người ký vào văn bản.
    Thì đối với trường hợp này theo quan điểm em mình vẫn chứng được và cho văn bản này là hợp đồng, giao dịch vì trong nội dung văn bản đã làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ.
    Đây có được xem là chứng cứ để chứng minh tài sản riêng được quy định tại Khoản 1 Điều 33 LHNGD thuộc trường hợp 3 thông qua giao dịch bằng tài sản riêng không ạ!
    2. Thứ hai: Ví dụ 1: Ông A là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xuất trình GCN quyền sử dụng đất mang tên của ông kèm theo một bản thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân đã được công chứng để chứng minh đó là tài sản riêng của ông A. Tuy nhiên, nếu đối chiếu với quy định của Luật đất đai thì trường hợp này tài sản cần phải được đăng ký biến động về đất đai (theo quy định tại Khoản 4, Điêu 95, Luật Đất đai 2013) trước khi ông A có thể tự mình tiến hành giao dịch, do vậy không thể chấp nhận công chứng nếu ông A chưa tiến hành thủ tục đăng ký.
    Em rất đồng ý với quan điểm này của anh. Tuy nhiên, Luật quy đinh thế nhưng khi NYCCC nộp hồ sơ thì mấy anh Tài Môi lại kg chịu đăng ký theo quy đinh với lý do. Bản thân Ông A là người đã đứng trên giấy. Thì như vậy. Không thể nào CCV phải yêu cầu ông A phải hủy bỏ VBTT để hay vợ chồng phải ký tên vào hợp động chuyển nhượng.
    Đối với trường hợp này thì phải giải quyết thế nào ạ! CCV có phải dung VBTT này để cho ông A ký tên vào HĐCN kg?

    • Chào bạn, Cảm ơn bạn đã đóng góp ý kiến!
      Về vấn đề bạn hỏi, tô xin trả lời như sau:
      1. Mọi tình tiết nêu trong nội dung văn bản công chứng đều phải có căn cứ chứng minh. Nếu số tiền là do được tặng cho riêng thì NYCCC phải chứng minh được bằng văn bản, chứng từ chứ không phải bằng cam đoan, cam kết. Nếu xác định số tiền đó là tài sản chung thì có thể lặp văn bản thỏa thuận chia tài sản là số tiền, sau đó dùng tiền đó để mua nhà.
      Về nội dung thỏa thuận về hoa lợi, lợi tức, họ có thể thỏa thuận và CCV có thể chứng nhận đối với hoa lợi, lợi tức phát sinh từ số tiền được chia, còn nếu hoa lợi, lợi tức phát sinh từ BĐS mua bằng số tiền đó thì chỉ sau khi mua BĐS các bên lập thỏa thuận thì CCV mới đủ căn cứ để công chứng.
      2. Liên quan đến việc đăng ký biến động, Khoản 4, Điều 95 Luật Đất đai đã quy định rõ, do vậy nếu cơ quan đăng ký đất đai từ chối đăng ký thì họ cần trả lời công dân bằng văn bản để nêu rõ lý do và căn cứ từ chối, từ đó mới có thể khẳng định được họ làm đúng hay làm sai và các giải pháp tiếp theo. CCV chỉ làm theo pháp luật chứ không làm theo sự chỉ đạo hay chấp thuận của ai cả.

      Trân trọng!

  2. Trần Xuân Hoàn

    19/04/2020 — 2:10 sáng

    Cảm ơn chú ạ (y)

  3. Cảm ơn anh nhiều lắm!

Copyright © 2022 Công chứng viên Đào Duy An

Theme by Anders NorenUp ↑