“Bạn luôn thấy mình mất một chiếc tất? Vì nếu mất cả hai chiếc thì bạn còn chẳng biết mình từng có chúng.”
“Bạn cứ rửa xe là trời mưa? Vì 99 lần trước trời không mưa, bạn chẳng hề nhớ.”
“Người ta nói không có tội phạm hoàn hảo? Vì những tội phạm hoàn hảo thì không bị phát hiện.”
Cách nhìn nhận đối với các giao dịch bất động sản hiện nay cũng đang rơi vào chính sai lệch đó.

Chủ trương giảm tiền kiểm, tăng cường hậu kiểm, chấp nhận rủi ro có kiểm soát

Những năm gần đây, chủ trương chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm đã trở thành một định hướng cải cách phổ biến trong quản lý nhà nước. Mục tiêu của chính sách này là giảm bớt các thủ tục hành chính không cần thiết, cắt giảm chi phí tuân thủ, nâng cao tính tự chủ của chủ thể tham gia thị trường và chuyển trọng tâm quản lý từ kiểm soát trước sang giám sát sau. Đây là một xu hướng phù hợp với yêu cầu của nền quản trị hiện đại và đã tạo ra nhiều kết quả tích cực trong nhiều lĩnh vực.

Tuy nhiên, vấn đề đáng bàn hiện nay là chủ trương này đang có xu hướng bị áp dụng như một trào lưu cải cách chung, thay vì được đánh giá trên cơ sở đặc thù của từng chế định pháp luật. Trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở, thế chấp, chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai hay huy động vốn từ người dân, việc giản lược tiền kiểm đang được nhìn nhận như một mục tiêu tự thân của cải cách, trong khi hậu quả pháp lý và chi phí xã hội của sự buông lỏng kiểm soát trước lại chưa được đánh giá đầy đủ.

Đây là một cách tiếp cận thiếu an toàn, bởi bất động sản không phải là một loại hàng hóa thông thường. Mỗi giao dịch bất động sản thường gắn với tài sản có giá trị rất lớn, liên quan trực tiếp đến nơi ở, tư liệu sản xuất, tài sản tích lũy cả đời của người dân và đồng thời ảnh hưởng đến sự ổn định của hệ thống tín dụng, thị trường tài chính và trật tự xã hội. Một sai sót trong giao dịch bất động sản không chỉ là một tranh chấp dân sự đơn lẻ mà rất dễ lan rộng thành khủng hoảng niềm tin và bất ổn hệ thống.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến sự áp dụng có phần thiếu cẩn trọng này là việc đánh giá sai vai trò của cơ chế kiểm soát trước dựa trên thiên kiến kẻ sống sót.

Abraham Wald và khái niệm “Thiên kiến kẻ sống sót”

Khái niệm này được biết đến rộng rãi từ phân tích nổi tiếng của Abraham Wald trong Chiến tranh thế giới thứ hai. Khi quân đội Hoa Kỳ nghiên cứu những chiếc máy bay trở về sau chiến đấu để xác định vị trí cần gia cố thêm giáp bảo vệ, phần lớn quan sát cho thấy thân và cánh máy bay có nhiều vết đạn nhất. Nhiều người cho rằng cần tăng cường giáp ở chính những vị trí đó. Tuy nhiên, Wald chỉ ra điều ngược lại: cần gia cố ở những nơi ít vết đạn nhất, bởi những chiếc bị bắn trúng ở đó đã không thể quay trở về.

Sai lầm ở đây là chỉ nhìn thấy những trường hợp còn tồn tại mà quên mất những trường hợp đã biến mất khỏi hệ thống.

“Bạn luôn thấy mình mất một chiếc tất? Vì nếu mất cả hai chiếc thì bạn còn chẳng biết mình từng có chúng.”

“Bạn cứ rửa xe là trời mưa? Vì 99 lần trước trời không mưa, bạn chẳng hề nhớ.”

“Người ta nói không có tội phạm hoàn hảo? Vì những tội phạm hoàn hảo thì không bị phát hiện.”

Cách nhìn nhận đối với các giao dịch bất động sản hiện nay cũng đang rơi vào chính sai lệch đó. Người ta nhìn thấy hàng triệu giao dịch được thực hiện bình thường, nhìn thấy đa số hồ sơ không phát sinh tranh chấp và từ đó cho rằng việc kiểm tra trước là dư thừa, làm chậm thị trường và gia tăng chi phí không cần thiết. Nhưng xã hội lại không nhìn thấy những giao dịch giả mạo đã bị ngăn chặn, những dự án không đủ điều kiện pháp lý bị phát hiện sớm, những hành vi huy động vốn trái phép bị chặn lại từ đầu và những tài sản đang bị thế chấp, tranh chấp hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng đã không thể đi tiếp vào thị trường.

Những thiệt hại không xảy ra thường không xuất hiện trong thống kê. Chính vì vậy, giá trị của tiền kiểm luôn dễ bị đánh giá thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế của nó.

Kinh nghiệm và bài học từ quốc tế

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển không hề từ bỏ hoàn toàn cơ chế kiểm soát trước trong các giao dịch có rủi ro cao. Trái lại, họ chỉ cắt giảm những thủ tục hành chính hình thức và vẫn duy trì rất chặt chẽ các cơ chế xác thực pháp lý đối với bất động sản, thế chấp, thừa kế và giao dịch tài sản lớn.

Tại Hoa Kỳ, khủng hoảng robo-signing trong lĩnh vực thế chấp bất động sản là một ví dụ điển hình về hậu quả của việc xem nhẹ kiểm soát trước. Trong giai đoạn khủng hoảng tài chính, nhiều ngân hàng lớn đã xử lý hồ sơ foreclosure bằng cách ký xác nhận hàng loạt mà không kiểm tra thực chất, bao gồm giả mạo chữ ký, xác nhận sai thẩm quyền, xác thực không đúng quy trình và phê duyệt hồ sơ mà không đọc nội dung. Hậu quả là hàng loạt vụ cưỡng chế sai, tranh chấp quyền sở hữu và khủng hoảng niềm tin trên toàn bộ thị trường tín dụng bất động sản.

Năm 2012, 49 bang của Hoa Kỳ cùng Bộ Tư pháp liên bang đã ký thỏa thuận dàn xếp với năm ngân hàng lớn nhất nước Mỹ với tổng giá trị lên tới 25 tỷ USD, bao gồm 5 tỷ USD tiền phạt và hơn 20 tỷ USD hỗ trợ người tiêu dùng. Khoảng 1,8 triệu người vay thế chấp thuộc phạm vi ảnh hưởng và khoảng 750.000 người mất nhà được phân bổ bồi thường. Đây được xem là một trong những vụ dàn xếp dân sự lớn nhất trong lịch sử thị trường bất động sản Hoa Kỳ .

Tại Nga, trong nhiều năm, Nga đã thu hẹp phạm vi áp dụng bắt buộc của các cơ chế xác thực pháp lý trong giao dịch bất động sản với mục tiêu đơn giản hóa thủ tục dân sự. Tuy nhiên, việc giảm kiểm soát trước đã kéo theo sự gia tăng mạnh mẽ của tranh chấp và tội phạm bất động sản. Theo nghiên cứu của Southern Federal University, số vụ án dân sự liên quan đến bất động sản tại Nga tăng từ 435.000 vụ năm 2020 lên 700.000 vụ năm 2021, tức tăng hơn 60 phần trăm chỉ sau một năm. Chỉ trong chín tháng đầu năm 2022, số đơn tố giác tội phạm liên quan đến bất động sản tăng 14,9 phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Trước thực trạng này, Nga buộc phải quay trở lại mở rộng các cơ chế xác thực bắt buộc đối với những giao dịch có nguy cơ gian lận cao .

Điều này cho thấy một thực tế quan trọng: giảm tiền kiểm không phải lúc nào cũng làm thị trường vận hành tốt hơn. Trong nhiều trường hợp, nó chỉ chuyển chi phí từ giai đoạn trước giao dịch sang giai đoạn sau tranh chấp, và chi phí hậu kiểm luôn lớn hơn rất nhiều lần.

Tại Việt Nam, vụ án Công ty Cổ phần đầu tư thương mại bất động sản Nhật Nam là minh chứng rõ ràng cho hậu quả của việc thiếu kiểm soát thực chất trước giao dịch. Doanh nghiệp này sử dụng hình thức hợp tác kinh doanh để quảng bá các dự án bất động sản không có thật, đưa ra thông tin sai lệch về khả năng sinh lời và huy động vốn từ số lượng rất lớn nhà đầu tư.

Theo thông tin công bố tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 9 năm 2023, từ năm 2020 đến năm 2022, Nhật Nam đã huy động hơn 8.941 tỷ đồng từ khoảng 20.000 cá nhân thông qua 45.525 hợp đồng hợp tác kinh doanh. Cơ quan điều tra xác định doanh nghiệp này không có các dự án bất động sản tại Hòa Bình và Bình Thuận như đã quảng bá, hoạt động kinh doanh thực tế không tạo ra lợi nhuận và bản chất vận hành là lấy tiền của người sau trả cho người trước .

Đến giai đoạn truy tố, Viện kiểm sát xác định tổng số tiền huy động lên tới 9.113 tỷ đồng với 43.314 hợp đồng đầu tư, trong đó gần 5.000 tỷ đồng của 13.980 bị hại đã bị chiếm đoạt . Đây không còn là một tranh chấp dân sự cá biệt mà là một thảm họa xã hội quy mô lớn.

Nếu cơ chế kiểm tra trước đối với tính pháp lý của dự án, điều kiện huy động vốn, năng lực tài chính của chủ thể và tính xác thực của giao dịch được thực hiện chặt chẽ hơn, hậu quả đã không thể lan rộng đến hàng chục nghìn người như vậy.

Điều đáng lo ngại nhất hiện nay là nhiều đề xuất cải cách lại xuất phát từ tư duy cho rằng tỷ lệ tranh chấp nhỏ nên có thể chấp nhận một số người bị thiệt hại để đổi lấy sự đơn giản thủ tục cho số đông. Đây chính là biểu hiện rõ nhất của thiên kiến kẻ sống sót. Người ta chỉ nhìn thấy những giao dịch thành công mà quên mất những giao dịch thất bại và những chi phí khổng lồ mà xã hội phải gánh chịu sau đó.

Pháp luật không thể được xây dựng trên logic may rủi. Một gia đình mất nhà, một người dân mất toàn bộ tài sản tích lũy hay hàng chục nghìn người bị lừa đảo không thể được xem là một tỷ lệ nhỏ có thể chấp nhận. Chi phí của kiểm soát trước luôn là chi phí hữu hạn và có thể dự báo, trong khi chi phí của tranh chấp, xử lý hình sự, thi hành án, bất ổn xã hội và suy giảm niềm tin thị trường thường lớn hơn rất nhiều lần và kéo dài trong nhiều năm.

Tiền kiểm – hậu kiểm

Từ những phân tích nêu trên cho thấy vấn đề không phải là lựa chọn giữa tiền kiểm hay hậu kiểm, mà là phải xác định đúng đâu là thủ tục hình thức cần loại bỏ và đâu là phòng tuyến pháp lý bắt buộc phải giữ lại. Cải cách không thể được thực hiện bằng cách cắt giảm cơ học mọi cơ chế kiểm soát trước chỉ vì chúng được gắn với khái niệm tiền kiểm.

Trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt đối với những giao dịch liên quan trực tiếp đến tài sản lớn và an toàn pháp lý của người dân, phòng ngừa luôn rẻ hơn rất nhiều so với sửa chữa hậu quả. Nếu áp dụng máy móc chủ trương tăng hậu kiểm, giảm tiền kiểm như một trào lưu cải cách mà không có sự cân nhắc đầy đủ về bản chất của từng thiết chế pháp lý, thì cái giá phải trả sẽ không chỉ là một giao dịch thất bại mà có thể là sự bất ổn của cả thị trường và niềm tin xã hội.

________________________

Nguồn tham khảo:

1. Marc Mangel & Francisco J. Samaniego, “Abraham Wald’s Work on Aircraft Survivability”, Journal of the American Statistical Association, Vol. 79, No. 386 (1984), pp. 259–267, truy cập tại: https://www.researchgate.net/publication/254286514_Abraham_Wald%27s_Work_on_Aircraft_Survivability

2. Abraham Wald, mục từ trên Wikipedia, tổng hợp về công trình phân tích khả năng sống sót của máy bay trong Chiến tranh thế giới thứ hai, truy cập tại: https://en.wikipedia.org/wiki/Abraham_Wald

3. Supreme Court of the United States, Brief for the American Statistical Association as Amicus Curiae, phần dẫn giải về ví dụ Abraham Wald và phương pháp “A Method of Estimating Plane Vulnerability Based on Damage of Survivors”, truy cập tại: https://www.supremecourt.gov/DocketPDF/19/19-1212/166995/20210127134328546_19-1212%20ASA%20Amicus%20Brief.pdf

4. Vintage Aviation News, “Making Aircraft Survivable: Abraham Wald’s Counterintuitive Armor Theory”, phân tích trực quan về lý thuyết gia cố máy bay và thiên kiến kẻ sống sót, truy cập tại: https://vintageaviationnews.com/warbird-articles/making-aircraft-survivable-abraham-walds-counterintuitive-armor-theory.html

5. Về thỏa thuận dàn xếp 25 tỷ USD trong vụ robo-signing: https://www.bloomberg.com/news/articles/2012-02-09/u-s-mortgage-servicers-in-26b-settlement?

6. Office of Mortgage Settlement Oversight, “About the National Mortgage Settlement”, thông tin chính thức về cơ chế giám sát thực hiện thỏa thuận dàn xếp quốc gia về thế chấp tại Hoa Kỳ, truy cập tại: https://www.jasmithmonitoring.com/omso/about-the-national-mortgage-settlement/

7. OECD, OECD Best Practice Principles for Regulatory Policy: Regulatory Enforcement and Inspections, tài liệu nền tảng về phân biệt giữa tiền kiểm và hậu kiểm trong quản trị hiện đại, truy cập tại: https://www.oecd.org/gov/regulatory-policy/oecd-best-practice-principles-for-regulatory-policy-regulatory-enforcement-and-inspections-9789264303072-en.htm

8. Southern Federal University, “Protection of Citizens’ Rights in Real Estate Transactions and the Role of Notarial Legal Safeguards”, nghiên cứu về gia tăng tranh chấp bất động sản tại Nga và vai trò của cơ chế xác thực bắt buộc, truy cập tại: https://journals.ssau.ru/yuazh/article/view/29676/en_US

9. Vietnam.vn, “Thủ đoạn lừa đảo của Công ty Nhật Nam: huy động gần 9.000 tỷ đồng với khoảng 20.000 cá nhân”, phản ánh số liệu điều tra ban đầu về vụ án bất động sản Nhật Nam, truy cập tại: https://www.vietnam.vn/en/thu-doan-lua-dao-cua-cong-ty-nhat-nam-huy-dong-gan-9-000-ty-dong-voi-khoang-20-000-ca-nhan-sap-bay

10. Vietnam.vn, “Bà chủ Nhật Nam bị cáo buộc lừa đảo hơn 9.000 tỷ đồng”, cập nhật giai đoạn truy tố vụ án và số lượng bị hại, truy cập tại: https://www.vietnam.vn/en/ba-chu-nhat-nam-bi-cao-buoc-lua-dao-hon-9-000-ty-dong

11. VietBao, “CEO Bất động sản Nhật Nam khai về việc sử dụng tiền của nhà đầu tư”, thông tin bổ sung về tổng số hợp đồng đầu tư và số tiền bị chiếm đoạt trong vụ án Nhật Nam, truy cập tại: https://vietbao.vn/en/ceo-bat-dong-san-nhat-nam-khai-ve-chuyen-tieu-tien-thu-duoc-cua-nha-dau-tu-572557.html