Nhận thừa kế nhà ở do người Đài Loan mua ở Việt Nam

Một người mang quốc tịch Đài Loan (Trung Quốc) mua và đứng tên sở hữu hợp pháp một căn nhà tại Việt Nam. Sau khi người này chết, vợ và các con đến một tổ chức hành nghề công chứng tại Việt Nam yêu cầu công chứng văn bản phân chia di sản để nhận căn nhà. Vấn đề đặt ra là công chứng viên giải quyết hồ sơ theo pháp luật nào, trong giới hạn thẩm quyền nào, và người yêu cầu công chứng phải chuẩn bị những giấy tờ gì. Bài viết nêu quan điểm của tác giả về hướng giải quyết để đồng nghiệp cùng trao đổi.

1. Phân định pháp luật điều chỉnh quan hệ thừa kế và pháp luật điều chỉnh việc thực hiện quyền thừa kế đối với bất động sản

Khoản 1 Điều 680 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thừa kế được xác định theo pháp luật của nước mà người để lại di sản có quốc tịch ngay trước khi chết. Do đó, nếu người chết mang quốc tịch Đài Loan (Trung Quốc), các vấn đề về diện và hàng thừa kế, phần được hưởng, việc từ chối hoặc không được quyền hưởng di sản về nguyên tắc được xác định theo pháp luật Đài Loan.

Khoản 2 Điều 680 quy định việc thực hiện quyền thừa kế đối với bất động sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có bất động sản. Khoản 1 Điều 678 cũng xác định việc xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu tài sản theo pháp luật của nước nơi có tài sản. Căn nhà ở Việt Nam, nên việc người thừa kế được nhận chính căn nhà, được đứng tên sở hữu hay chỉ được hưởng giá trị, cũng như thủ tục đăng ký quyền sở hữu, thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật Việt Nam.

Như vậy, cần tách bạch hai nhóm vấn đề: pháp luật Đài Loan xác định quyền thừa kế; pháp luật Việt Nam điều chỉnh việc thực hiện quyền đó đối với căn nhà tại Việt Nam.

2. Giới hạn thẩm quyền của công chứng viên trong việc áp dụng pháp luật nước ngoài

Điều 680 Bộ luật Dân sự không có nghĩa là công chứng viên Việt Nam phải tự mình giải quyết toàn bộ vụ việc theo pháp luật Đài Loan. Đây là điểm dễ áp dụng sai trong thực tiễn.

Theo Luật Công chứng năm 2024, công chứng là dịch vụ công và công chứng viên cung cấp dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm. Công chứng viên hành nghề trong phạm vi thẩm quyền do pháp luật Việt Nam giao; đối với giao dịch về bất động sản, Điều 44 của Luật xác định giới hạn thẩm quyền theo địa hạt.

Pháp luật Việt Nam chỉ thiết lập cơ chế xác định nội dung pháp luật nước ngoài trong khuôn khổ tố tụng. Điều 481 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định trách nhiệm xác định, cung cấp nội dung pháp luật nước ngoài cho Tòa án, theo đó Tòa án có thể yêu cầu Bộ Tư pháp, Bộ Ngoại giao, cơ quan đại diện của Việt Nam ở nước ngoài hỗ trợ. Điểm b khoản 1 Điều 670 Bộ luật Dân sự cũng chỉ cho phép áp dụng pháp luật Việt Nam thay thế khi nội dung pháp luật nước ngoài không xác định được mặc dù đã áp dụng các biện pháp cần thiết theo quy định của pháp luật tố tụng. Luật Công chứng không có cơ chế tương đương dành cho công chứng viên. Hệ quả là công chứng viên vừa không có công cụ để xác định pháp luật nước ngoài với giá trị như Tòa án, vừa khó có cơ sở viện dẫn điểm b khoản 1 Điều 670 để chuyển sang áp dụng pháp luật Việt Nam khi xác định người thừa kế.

Trong hồ sơ thừa kế liên quan đến Đài Loan, việc đọc một số điều của Bộ luật Dân sự Đài Loan rồi tự xác định người thừa kế và tỷ lệ hưởng tiềm ẩn nguy cơ sai sót. Trước khi xác định di sản còn có thể phải giải quyết chế độ tài sản vợ chồng; phân định tài sản riêng, tài sản chung; xác định người thừa kế đã từ chối hợp lệ hay chưa, còn người thừa kế khác hay không; các nghĩa vụ tài sản và các thủ tục bắt buộc theo pháp luật Đài Loan. Công chứng viên Việt Nam khó có thể tự mình xác lập các vấn đề này một cách an toàn.

Hướng xử lý phù hợp là: công chứng viên tuân thủ sự dẫn chiếu của Điều 680 Bộ luật Dân sự đến pháp luật Đài Loan, nhưng yêu cầu các hậu quả pháp lý quan trọng phát sinh theo pháp luật Đài Loan phải được chứng minh bằng giấy tờ, quyết định hoặc văn bản có giá trị pháp lý theo pháp luật Đài Loan.

3. Các tình tiết pháp lý cần được chứng minh theo pháp luật Đài Loan

Hồ sơ cần làm rõ tối thiểu các tình tiết sau:

a) Quốc tịch của người để lại di sản ngay trước thời điểm chết;

b) Quan hệ hôn nhân của người để lại di sản;

c) Quyền tài sản của người vợ theo chế độ tài sản vợ chồng, nếu có liên quan;

d) Toàn bộ những người có quyền hưởng di sản;

đ) Các trường hợp chết trước, thừa kế thế vị, từ chối hoặc không được quyền hưởng di sản;

e) Phần di sản cuối cùng mà mỗi người được hưởng.

Các tình tiết này cần được thể hiện bằng bản án, quyết định của Tòa án, văn bản công chứng hoặc văn bản của cơ quan có thẩm quyền của Đài Loan có đủ giá trị xác lập hoặc chứng minh tình trạng pháp lý tương ứng.

Không phải mọi văn bản công chứng của Đài Loan đều đương nhiên có giá trị xác định người thừa kế. Cần xem xét theo pháp luật Đài Loan văn bản đó chỉ xác nhận chữ ký, chỉ ghi nhận lời khai của đương sự, hay thực sự có giá trị xác lập quan hệ thừa kế và phần quyền của từng người. Trong vụ việc phức tạp, phương án chắc chắn nhất là có quyết định có hiệu lực của cơ quan tư pháp có thẩm quyền xác định rõ những người thừa kế và phần quyền của họ.

Điều 59 Luật Công chứng năm 2024 yêu cầu công chứng viên phải kiểm tra để bảo đảm việc phân chia di sản đúng quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật có liên quan. Nếu hồ sơ chưa làm rõ được người hưởng di sản hoặc các tình tiết quyết định quyền hưởng, công chứng viên yêu cầu làm rõ hoặc tiến hành xác minh theo khoản 4 Điều 42 của Luật; nếu vẫn không làm rõ được thì hồ sơ không đủ điều kiện công chứng.

4. Cơ chế tương trợ tư pháp giữa Việt Nam và Đài Loan

Văn phòng Kinh tế và Văn hóa Việt Nam tại Đài Bắc và Văn phòng Kinh tế và Văn hóa Đài Bắc tại Việt Nam đã ký Thỏa thuận về tương trợ tư pháp trong lĩnh vực dân sự ngày 12/4/2010, có hiệu lực từ ngày 02/12/2011. Phạm vi Thỏa thuận bao gồm các vấn đề dân sự, hôn nhân và gia đình.

Điều 14 Thỏa thuận cho phép hai bên cung cấp cho nhau, theo yêu cầu, thông tin về pháp luật hiện hành, văn bản công khai của cơ quan có thẩm quyền và thực tiễn áp dụng pháp luật. Tuy nhiên, yêu cầu tương trợ được thực hiện qua cơ quan có thẩm quyền được chỉ định. Hiện chưa có căn cứ rõ ràng để coi công chứng viên Việt Nam có quyền trực tiếp gửi yêu cầu tương trợ hoặc đề nghị Văn phòng Kinh tế và Văn hóa Đài Bắc giải thích pháp luật Đài Loan. Văn bản trả lời của cơ quan này, nếu có, chỉ có giá trị tham khảo, không thay thế được việc các quan hệ pháp lý cần thiết đã được cơ quan có thẩm quyền của Đài Loan xác lập.

Đối với bản án, quyết định của Tòa án Đài Loan, các điều từ Điều 19 đến Điều 23 Thỏa thuận thiết lập cơ chế công nhận và cho thi hành; sau khi được công nhận theo thủ tục có thẩm quyền, quyết định đó có hiệu lực như quyết định của Tòa án bên công nhận. Vì vậy, nếu cần sử dụng phán quyết của Tòa án Đài Loan xác định quan hệ thừa kế với hiệu lực ràng buộc tại Việt Nam, phải xem xét thủ tục công nhận tại Việt Nam, không thể coi bản án nước ngoài như một giấy tờ thông thường trong hồ sơ công chứng.

5. Hợp pháp hóa giấy tờ Đài Loan trong bối cảnh Việt Nam thực hiện Công ước Apostille

Việt Nam đã gia nhập Công ước La Hay ngày 05/10/1961 về miễn hợp pháp hóa đối với giấy tờ công của nước ngoài (Công ước Apostille). Nghị định số 293/2026/NĐ-CP ngày 23/7/2026 hướng dẫn thực thi Công ước, có hiệu lực từ ngày 11/9/2026.

Điểm a khoản 3 Điều 5 Nghị định 293/2026/NĐ-CP giới hạn việc áp dụng chứng nhận Apostille đối với giấy tờ công lưu hành giữa Việt Nam và quốc gia thành viên mà Công ước có hiệu lực trong quan hệ với Việt Nam. Đài Loan không phải là bên tham gia Công ước Apostille theo danh sách do Hội nghị La Hay về tư pháp quốc tế (HCCH) công bố. Do đó, việc Việt Nam thực hiện Công ước không làm cho giấy tờ Đài Loan được sử dụng tại Việt Nam bằng chứng nhận Apostille; giấy tờ Đài Loan vẫn phải thực hiện thủ tục chứng nhận, hợp pháp hóa tương ứng theo quy định hiện hành, trừ trường hợp có căn cứ miễn.

Điều 15 Thỏa thuận tương trợ tư pháp Việt Nam – Đài Loan quy định giấy tờ và bản dịch sử dụng trong quá trình thực hiện Thỏa thuận được miễn hợp pháp hóa nếu được ký và đóng dấu chính thức. Quy định này không nên được hiểu là miễn hợp pháp hóa cho mọi giấy khai sinh, giấy kết hôn hoặc văn bản công chứng Đài Loan do cá nhân tự mang đến tổ chức hành nghề công chứng Việt Nam.

6. Xác định di sản và điều kiện sở hữu nhà ở của người thừa kế theo pháp luật Việt Nam

Chỉ khi đã có căn cứ đáng tin cậy xác định phần quyền của từng người theo pháp luật Đài Loan, công chứng viên mới chuyển sang phần việc thuộc thẩm quyền của mình.

Trước hết, phải xác định chính xác phần sở hữu của người chết trong căn nhà. Không thể mặc nhiên coi toàn bộ căn nhà đứng tên người chết là di sản nếu còn tồn tại quyền tài sản của người phối ngẫu hoặc của người khác.

Tiếp đó, áp dụng pháp luật Việt Nam, trọng tâm là Luật Nhà ở năm 2023, để xác định từng người thừa kế là cá nhân nước ngoài có thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không. Luật Nhà ở cho phép cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhận thừa kế nhà ở thương mại trong phạm vi và giới hạn luật định; trường hợp không thuộc diện được sở hữu, người thừa kế vẫn có quyền thừa kế nhưng chỉ được hưởng giá trị của nhà ở.

Cuối cùng mới thực hiện thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản theo Điều 59 Luật Công chứng năm 2024, bao gồm việc niêm yết theo quy định tại Nghị định số 104/2025/NĐ-CP, và thủ tục đăng ký quyền đối với bất động sản theo pháp luật Việt Nam.

Kết luận

Đối với trường hợp người Đài Loan chết để lại nhà ở tại Việt Nam, không nên đặt công chứng viên Việt Nam vào vị trí tự giải quyết toàn bộ quan hệ hôn nhân, tài sản vợ chồng và thừa kế theo pháp luật Đài Loan.

Hướng xử lý an toàn gồm ba bước: phía Đài Loan xác lập hoặc cung cấp chứng cứ có giá trị pháp lý về quan hệ hôn nhân, tài sản, người thừa kế và phần quyền của từng người; phía Việt Nam công nhận các kết quả tư pháp nước ngoài khi pháp luật yêu cầu; sau đó công chứng viên áp dụng pháp luật Việt Nam để xác định di sản tại Việt Nam, điều kiện sở hữu nhà ở của người nước ngoài và thực hiện thủ tục công chứng, đăng ký. Cách tiếp cận này vừa tuân thủ Điều 680 Bộ luật Dân sự, vừa giữ đúng giới hạn thẩm quyền và trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên Việt Nam.

Lưu ý về phạm vi áp dụng: cách thức giải quyết đối với từng quốc gia, vùng lãnh thổ phụ thuộc vào việc quốc gia, vùng lãnh thổ đó có là thành viên Công ước Apostille hay không, có ký hiệp định hoặc thỏa thuận tương trợ tư pháp với Việt Nam hay không, phạm vi áp dụng và giá trị chứng nhận theo hiệp định, thỏa thuận đó. Do vậy, quan điểm trong bài viết này không đương nhiên áp dụng cho trường hợp người để lại di sản mang quốc tịch khác.